Demande présentée par ou contre le syndicat à l'occasion de la vente d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

4ème Chambre civile Date : 07 Mars 2025 - MINUTE N°

N° RG 22/01366 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OCDW Affaire : S.A.R.L. SOCIETE SILVER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet de Gestion Dalbera, SARL, dont le siège social est au [Adresse 4], agissant elle même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDEUR A L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet de Gestion Dalbera, SARL, dont le siège social est au [Adresse 4], agissant elle même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION DALBERA [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.R.L. SOCIETE SILVER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile, Ouï les parties à notre audience du 12 Décembre 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 07 Mars 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 07 Mars 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

Me Marianne FOUR

Expédition

Me Pierre VARENNE

Le 07/03/2025

Mentions diverses :

RMEE 25/06/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant permis de construire n°PC0608813S0247 et PC0608813S0247M02, la société Wilson Development et la société Silver ont fait construire un ensemble immobilier au-dessus d’un bâtiment préexistant situé [Adresse 5].

Cet ensemble immobilier est désormais divisé en plusieurs volumes. Les volumes 8 et 10 constituent un ensemble d’appartements de standing à usage d’habitation dénommé le Wilson Plaza. Le volume 9, constitué d’un ensemble de places de parking situé dans la cour de l’immeuble, est dénommé le Wilson Plaza Cour.

Les copropriétaires des volumes 8 et 10 sont regroupés en un syndicat des copropriétaires dénommé Wilson Plaza Vol. 8 et 10 alors que les copropriétaires du volume 9 forment le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] Vol. 9.

Par acte authentique du 11 janvier 2022, la société Silver a vendu, les lots n°906 et 907, constituant des places de parking du volume 9, à M. [J] au prix de 60.000 euros.

Par acte extra judiciaire du 1er février 2022, le syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a fait opposition au paiement du prix des places de parking à hauteur de 18.500 euros auprès de la SCP de Carbon et Debusigne, notaires à Nice.

Par acte du 29 mars 2022, la société Silver a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’opposition forcée en date du 1er février 2022 et d’obtenir le paiement de 10.000 euros de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident communiquées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin d’obtenir la communication de l’acte de vente du 11 janvier 2022 ainsi qu’un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [U] [G] désigné par ordonnance de référé du 18 février 2020 notamment pour évaluer les travaux de reprises et les travaux figurant au permis de construire non réalisés par le promoteur.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sollicite qu’un sursis à statuer soit ordonné dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, ordonnée le 18 février 2020 dans le cadre l’instance de référé enrôlée sous le numéro de RG 19/01118 et que la société Silver soit condamnée à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de réserver les dépens. Il a, lors de l’audience du 12 décembre 2024, abandonné sa demande initiale de communication de pièces.

Il expose que l’opposition signifiée à la société Silver satisfait aux obligations édictées par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 en ce qu’il y énonce les causes de sa créance. Il fait valoir que la créance de la société Silver s’élève à 179.009,56 euros dont 18.150 euros correspondant à un devis établi au titre de travaux de reprise concernant le revêtement du sol des places de parking. Il ajoute que ce devis a été transmis à l’expert judiciaire désigné dans le cadre de l’instance de référé. Il indique également avoir été autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur les biens de la société Silver qu’il a fait assigner devant la 2ème chambre civile du tribunal judicaire de Nice et que cette procédure a fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, il fait valoir que des désordres existent sur les places de parking qui ont été vendues, ce qui ôte tout caractère dilatoire à son incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 10 octobre 2024, la société Silver conclut au rejet de l’incident et sollicite, à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à lui payer les sommes suivantes :

- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire, outre le prononcé d’une amende civile,

- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de maître Marianne Four.

Elle réfute que les parties communes de l’immeuble soient affectés de vices qu’elle devrait garantir. Elle fait valoir que la réalité de ces vices a été débattue au cours de deux instances, l’une devant la 2ème chambre civile et une autre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice qui a ordonné une expertise judiciaire. Elle en conclut que les vices n’étaient pas établis à la date de l’opposition et que la créance du syndicat des copropriétaires n’était pas certaine, liquide et exigible. Elle ajoute que les vices n’ont pas fait l’objet d’une validation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires ni d’aucun appel de charges auprès de la société Silver. Elle soutient que l’opposition est nulle et que le dépôt du rapport d’expertise n’est pas de nature à modifier l’issue du litige si bien qu’un sursis à statuer n’est pas justifié.

Reconventionnellement, elle estime que cette demande est dilatoire et a pour but de poursuivre l’immobilisation de ses fonds alors que l’affaire était prête à être plaidée.

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 12 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 février 2025 prorogée au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer.

Aux termes de l’article 789-1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en applications de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 73 du code de procédure civile définit l’exception de procédure comme tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 378 du même code indique précisément que la décision de sursis à statuer a pour effet de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine, exception de procédure qui relève par conséquent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Quand bien même cette mesure n’est pas prévue par la loi, l’article 378 du code de procédure civile permet de surseoir à statuer sur un litige dans le but de garantir une bonne administration de la justice si un évènement à intervenir est susceptible d’avoir un effet direct sur la solution du procès.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 prévoit que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Est liquide une créance évaluée en argent ou lorsqu’elle est fondée sur un titre contenant tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, l’action a pour objet une demande mainlevée de l’opposition au paiement du prix formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] Vol. 9 à l’occasion de la vente de deux places de stationnement qui auraient fait l’objet de malfaçons lors des travaux de construction de la résidence dont elle était un des promoteurs.

Dans le cadre de la procédure de référé, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] vol. 8 et 10 et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 6] vol.9 ont fait assigner les intervenants à la construction du projet [Adresse 9], dont la société Silver, afin que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Aux termes d’une première ordonnance de référé du 18 février 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [G], aux fins de disposer des éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis, notamment en cas de manquements aux obligations relatives à la création de places de stationnements deux roues et véhicules.

Par ordonnance de référé du 5 mars 2024, les missions de l’expert ont été étendues et l’expertise a été rendue commune et opposable à d’autres entrepreneurs et leurs assureurs.

Par un dire du 6 juin 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a transmis le devis à hauteur de 18.530 euros portant sur le revêtement des places de stationnement afin qu’il se prononce sur l’opportunité de réaliser de tels travaux et sur le montant.

Pour autant, l’appréciation de la validité de l’opposition au paiement du prix ne dépend pas des conclusions du rapport d’expertise qui concernent le fondement de la créance revendiquée en raison de malfaçons et non la validité de cet acte valant privilège du syndicat.

L’issue de l’expertise ordonnée en référé n’a donc pas d’incidence sur l’issue du litige ayant pour unique objet la régularité et la validité d’une opposition au paiement du prix de vente de lots réalisés par le syndic.

Une bonne administration de la justice, laquelle implique de ne pas différer de manière déraisonnable l’issue d’un procès, commande en conséquence de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur les demandes reconventionnelles.

1. Sur le prononcé d’une amende civile.

L’article 32-1 du code de procédure civile en vertu duquel celui qui agit de manière abusive et dilatoire peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêt qui seraient réclamés, ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir d’intérêt au prononcé d’une telle amende à l’encontre de leur adversaire.

En l’espèce, la société Silver qui sollicite la condamnation du demandeur à l’incident n’a pas d’intérêt au prononcé d’une telle sanction qui relève du seul pouvoir d’initiative du tribunal.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

2. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Il est acquis qu’il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître.

En l’espèce, la société Silver se prévaut de la tardiveté de la demande de sursis à statuer sans démontrer le caractère abusif d’une telle demande, constitutif d’une faute du syndicat des copropriétaires, pas plus qu’elle ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

A défaut de preuve d’un abus de droit constitutif d’une faute, la société Silver sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant en son incident, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société Silver la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la demande de sursis à statuer du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [U] [G] commis dans une instance distincte ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à verser à la société Silver la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société Silver de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de prononcé d’une amende civile;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux dépens de l’incident, distrait au profit de Maître Marianne Four dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 25 juin 2025 à 9h (audience dématérialisée) et invitons Maître Varenne à conclure avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER                           LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT