Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 25/00044 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZCXQ SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SPO [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. L’ADDICT, prise en la personne de son président, Monsieur [M] [J] [Adresse 3] [Localité 5] non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2017, la S.C.I. SPO a mis à bail au profit de la S.A.S.U. L’Addict des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (Nord) à compter du 2 octobre 2017. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer mensuel à 1000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 250 euros et un dépôt de garantie de 1250 euros.

Suite à des impayés, la S.C.I. SPO a fait signifier à la S.A.S.U. L’Addict le 21 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 7 janvier 2025, la S.C.I. SPO a fait assigner la S.A.S.U. L’Addict devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de : Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et en particulier l’article L.145-41, Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu le bail commercial du 1er octobre 2017, Vu le commandement visant la clause résolutoire du 21 novembre 2024, - constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la SCI SPO et la S.A.S.U. L’Addict et ordonner en conséquence l’expulsion de la S.A.S.U. L’Addict, ainsi que de tous occupants de son chef, du un rez-de-chaussée commercial d’une superficie d’environ 58m² avec une cave de l’immeuble situé [Adresse 4], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique, - l’autoriser à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la SCI SPO aux frais, risques et périls de la S.A.S.U. L’Addict, - condamner la S.A.S.U. L’Addict à lui régler une provision d’un montant en principal de 6 243,42 euros, - condamner la S.A.S.U. L’Addict à lui payer la pénalité prévue au bail selon laquelle « les sommes impayées emporteront de plein droit intérêts au taux de 3% par trimestre. », - condamner la S.A.S.U. L’Addict à lui régler par provision une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire, soit à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à parfait délaissement, équivalente au montant du dernier loyer facturé, soit 1.047,37 euros, - condamner la S.A.S.U. L’Addict à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir au titre du maintien indu dans les lieux, - condamner la S.A.S.U. L’Addict à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la S.A.S.U. L’Addict en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement

L’affaire a été retenue à l’audience le 4 février 2025.

La S.C.I. SPO, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 21 novembre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 21 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S.U. L’Addict de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.I. SPO sollicite à titre provisionnel le paiement par la S.A.S.U. L’Addict de 6243,42 €, loyers et charges de décembre 2024 inclus.

Après déduction des sommes de frais impayés, de relance, du coût du commandement de payer et des débours non justifiés, pour 289,13 euros, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 5 954,29 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.C.I. SPO à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées, soit 4 721, 92 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S.U. L’Addict occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S.U. L’Addict. Il convient de fixer, à compter du 22 décembre 2024, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre des intérêts contractuels de retard

La S.C.I. SPO sollicite le paiement par la défenderesse de la pénalité prévue au bail selon laquelle les sommes impayées emporteront de plein droit intérêts au taux légal de 3% par trimestre.

Or, en l’espèce, il convient de relever qu’il n’est pas démontré l’absence de contestation sérieuse quant à la mise en œuvre de cette clause de pénalité dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S.U. L’Addict les dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S.U. L’Addict à payer à la demanderesse 1000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. SPO et la S.A.S.U. L’Addict concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (Nord) depuis 21 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. L’Addict et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Adresse 8] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. SPO à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 22 décembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. SPO à valoir sur l’indemnité d'occupation due par la S.A.S.U. L’Addict au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S.U. L’Addict à payer à la S.C.I. SPO chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S.U. L’Addict à payer à la S.C.I. SPO 5 954,29 euros (cinq mille neuf cent cinquante-quatre euros et vingt-neuf centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 2 février 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Condamne la S.A.S.U. L’Addict aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 21 décembre 2024 ;

Condamne la S.A.S.U. L’Addict à payer à la S.C.I. SPO 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE