Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/09518 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2B6P

Minute : 25/00080

Société SCI SARAH Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

Madame [O] [S]

Copie exécutoire : Me Hervé ITTA

Copie certifiée conforme : Madame [O] [S]

Le 03/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 03 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société SCI SARAH, demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7] comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er mai 2022, la SCI SARAH a donné à bail à Madame [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 950 € et 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SARAH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 4 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SCI SARAH - représentée par Maître Hervé ITTA - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] ; et de condamner Madame [O] [S] au paiement de la somme actualisée de 2.580,28 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 10%, d'une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI SARAH s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1103 du code civil, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai de deux mois et qu’en tout état de cause, le défaut de paiement des loyers constitue un manquement justifiant la résiliation du bail.

Madame [O] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle déclare être salariée à durée indéterminée depuis le 31 octobre 2024, percevoir actuellement un salaire de 650 € et avoir deux enfants dont elle partage la charge. Elle affirme que son employeur va augmenter sa charge de travail, afin de lui permettre d’augmenter son salaire et explique que la dette est liée à la suspension des aides personnalisées au logement (600 €), en raison d’une omission imputable à son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI SARAH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 1er mai 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 3.837,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI SARAH produit un décompte démontrant que Madame [O] [S] reste lui devoir la somme de 2.580,28 € à la date du 16 décembre 2024.

Madame [O] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.580,28 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [O] [S], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants (après déduction des aides personnalisées au logement) et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SARAH et de la situation économique de la défenderesse, Madame [O] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2022 entre la SCI SARAH et Madame [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7] sont réunies à la date du 11 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à la SCI SARAH la somme de 2.580,28 € (décompte arrêté au 16 décembre 2024, incluant décembre 2024) ;

AUTORISE Madame [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI SARAH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [S] soit condamnée à verser à la SCI SARAH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [S] à verser à la SCI SARAH une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/09518 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2B6P

DÉCISION EN DATE DU : 03 Mars 2025

AFFAIRE :

Société SCI SARAH Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

Madame [O] [S]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires