Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 07 Mars 2025

N° RG 24/00139 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDNY

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [T] [Adresse 6] [Localité 5] comparant en personne

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [E] [O] [Adresse 3] [Localité 5] comparant en personne

Monsieur [R] [O] [Adresse 4] [Localité 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M. [T] Copie certifiée conforme à l’original à : M [O] [M] délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [T] a donné à bail à M. [M] [E] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 4 octobre 2023, moyennant un loyer mensuel de 610€.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1220€ a été délivré à M. [M] [E] [O] le 4 avril 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Devant l'absence de régularisation, M. [C] [T], par acte du 23 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le même jour, a fait assigner M. [M] [E] [O] et M. [R] [O] en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir:

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [M] [E] [O] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation solidaire de M. [M] [E] [O] et de M. [R] [O], en qualité de caution solidaire, à lui payer la somme de 1220€ représentant l’arriéré de loyers et charges ;La condamnation solidaire de M. [M] [E] [O] et de M. [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges, jusqu’au départ effectif des lieux du locataire ;La condamnation solidaire de M. [M] [E] [O] et de M. [R] [O] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

M. [C] [T] comparait en personne et maintient l'intégralité de ses prétentions, tout en confirmant que l’arriéré locatif a été soldé. Il précise qu’il souhaite se prémunir d’éventuels impayés futurs.

M. [M] [E] [O] comparaît en personne et indique que la dette a été soldée. Il demande à se maintenir dans les lieux, expliquant que la dette s’était constituée suite à un changement d’activité professionnelle. Sa situation financière s’est désormais améliorée ; il perçoit le RSA et va débuter une formation dans le transport. Il a contracté des crédits mais a déposé un dossier de surendettement pour obtenir leur suspension.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1220€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [M] [E] [O] dans les six semaines à compter de la délivrance du commandement.

Cependant, il ressort des débats que la dette a été régularisée avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion du locataire ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

M. [C] [T] sera donc débouté de sa demande d’expulsion de M. [M] [E] [O] et de ses demandes annexes notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [M] [E] [O] et M. [R] [O], en sa qualité de caution solidaire selon acte de cautionnement produit aux débats, partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [T] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [M] [E] [O] et M. [R] [O] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par M. [M] [E] [O] au jour de l'audience ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, M. [C] [T], depuis le 16 mai 2024, date d'effet du commandement de payer délivré le 4 avril 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

DEBOUTE M. [C] [T] de sa demande d’expulsion de M. [M] [E] [O] et de ses demandes annexes ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [E] [O] et M. [R] [O] à payer à M. [C] [T] la somme de 300€ (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [E] [O] et M. [R] [O] à payer les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La juge