Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/02102 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTDA

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée le 03/03/2025 à Me Pauline BERGEON Me Charles PAUMIER

COPIE délivrée le 03/03/2025 à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [R] [O] [H] [P] né le 3 février 1998 à [Localité 14] (45) [Adresse 9] [Localité 4]

Représenté par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA dont le siège social est : [Adresse 2] [Localité 8] Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Guillaume BAI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Le syndicat des copropriétaires dénommé “SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 13] ED1.2. DANS LA [Adresse 15] A [Localité 4]” dont le siège social est : [Adresse 5], représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY dont le siège social est : [Adresse 6] [Localité 7] Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son établissement secondaire sis [Adresse 5]

Défaillant

Le syndicat des copropriétaires dénommé “SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 12] ED1 VOLUMES [Immatriculation 10] DE LA [Adresse 15] A [Localité 4]” dont le siège est : [Adresse 5], représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY dont le siège social est : [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son établissement secondaire sis [Adresse 5]

Défaillant

La Société QUADRAL PROPERTY société par actions simplifiée dont le siège social est : [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son établissement secondaire sis [Adresse 5]

Défaillante

La Société HICCO société par actions simplifiée dont le siège social est : [Adresse 2] [Localité 8] Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Guillaume BAI, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 3 octobre 2024, Monsieur [R] [P] a fait assigner la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 13] ED 1.2. DANS LA [Adresse 15] A [Localité 4], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 12] ED1 VOLUMES [Immatriculation 10] DE LA [Adresse 15] A [Localité 4], la société QUADRAL PROPERTY, et la société HICCO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 4] afin de voir :

- Condamner la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA à procéder à la levée des réserves suivantes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir :

1. finitions peintures murs et finitions arrivées d’eau cuisine (partiellement levées), 3. reprise peinture menuiseries intérieures ; 5. joints des fenêtres à reprendre dans la totalité ; 6. manque caillebotis (loggia) ; 7. nettoyage peinture sur volets côté extérieur ; 8. nottoyage huisseries traces de scotch ; 9. impacts sol (chambre) ; 10. rayures sur sol ; 11. joint miroir et angle lavabo salle d’eau ; 18. décollage scotch. - A titre subsidiaire pour les réserves susvisées, et en tout état de cause pour le surplus des non-conformités et désordres, désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [R] [P] a maintenu ses demandes, à l’exception de celle concernant la réserve n°6, cette dernière ayant fait l’objet de reprises en cours d’instance.

Il expose avoir acquis de la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA, dont la gérante est la société HICCO, selon acte de vente en état futur d’achèvement du 27 juillet 2021, les lots de copropriété n°13111 et n°12025 consistant respectivement en un appartement de type T3 et une place de stationnement. Il précise que la livraison de l’ouvrage est intervenue le 7 septembre 2023, avec réserves, certaines demeurant non-levées. Il ajoute avoir constaté ultérieurement l’apparition d’autres réserves, pour lesquelles il apparait nécessaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA et la société HICCO ont sollicité la mise hors de cause de la société HICCO ainsi que le rejet de la demande de condamnation à lever les réserves sous astreinte et précisé ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que la relation contractuelle au titre de la VEFA existe uniquement entre Monsieur [P] et la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA et qu’en sa qualité de gérante, la société HICCO n’a aucune responsabilité contractuelle ni légale à l’égard de Monsieur [P]. Elles indiquent communiquer un état des réserves dans l’appartement de Monsieur [P], faisant apparaître des réserves d’ores et déjà levées et pour lesquelles il est tout de même sollicité une condamnation sous astreinte et précisent que la reprise de la réserve n°1 n’est plus possible dans la mesure où le requérant a réalisé une cuisine aménagée rendant inacessible la zone où la peinture devait être initialement reprise.

Bien que régulièrement assignés, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 13] ED 1.2. DANS LA [Adresse 15] A [Localité 4], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 12] ED1 VOLUMES [Immatriculation 10] DE LA [Adresse 15] A [Localité 4], et la société QUADRAL PROPERTY n’ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 20 janvier 2025, a été mise en délibéré au 03 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Aux termes l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue avec réserves le 7 septembre 2023.

Monsieur [P] soutient que 9 de ces réserves n’ont toujours pas été levées par la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA, à savoir : 1. finition peintures murs et finitions arrivées d’eau cuisine (partiellement levées), 3. reprise peinture menuiseries intérieures ; 5. joints des fenêtres à reprendre dans la totalité ; 7. nettoyage peinture sur volets côté extérieur ; 8. nottoyage huisseries traces de scotch ; 9. impacts sol (chambre) ; 10. rayures sur sol ; 11. joint miroir et angle lavabo salle d’eau ; 18. décollage scotch.

Étant précisé d’une part, que le “rapport de réserves” généré par le logiciel KALITI produit par la SCCV ne comporte pas la signature de Monsieur [P] et d’autre part, qu’elle ne démontre pas que la reprise de la réserve n°1 est rendue impossible en en raison de travaux réalisés à l’initiative du requérant, la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA, qui ne justifie pas avoir levé les réserves précitées sera condamnée à y procéder, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [R] [P], et notamment du procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2024 par Maître [N], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision et portera sur les désordres et non-conformités allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, à l’exception de ceux ayant fait l’objet de la condamnation sous astreinte ordonnée au dispositif de la présente décision.

Cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris la société HICCO, dont la demande de mise hors de cause, prématurée à ce stade, doit être rejetée.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [R] [P], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] TREGEY PLAZA, à procéder à la levée des réserves suivantes, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois:

1. finition peintures murs et finitions arrivées d’eau cuisine (partiellement levées), 3. reprise peinture menuiseries intérieures ; 5. joints des fenêtres à reprendre dans la totalité ; 7. nettoyage peinture sur volets côté extérieur ; 8. nottoyage huisseries traces de scotch ; 9. impacts sol (chambre) ; 10. rayures sur sol ; 11. joint miroir et angle lavabo salle d’eau ; 18. décollage scotch. Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, au contradictoire des parties assignées, et commet pour y procéder :

Madame [F] [G] [Adresse 3] [Localité 4] Tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 11]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ; – déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ; – préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ; – vérifier si - à l’exception de ceux ayant fait l’objet de la condamnation sous astreinte sus-visée- , les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ; – dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ; – dire si ces désordres apparents ont fait l'objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ; – pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ; – rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ; – donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble; – donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;; – donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par Monsieur [R] [P] et proposer une base d'évaluation; – constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises; – établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties, INVITE l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, DIT que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles, FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [R] [P] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, DIT que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Monsieur [R] [P] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,