Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 FEVRIER 2025

N° RG 25/00021 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQ3C Code NAC : 30B AFFAIRE : [W] [L], [T] [D] C/ [Z] [K] [V] [S] épouse [H]

DEMANDEURS

Monsieur [W] [L] né le 04 Novembre 1951 à [Localité 9] (ITALIE), demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, Me Jonathan QUIROGA-GALDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

Monsieur [T] [D] né le 01 Avril 1946 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] représenté par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, Me Jonathan QUIROGA-GALDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K] [V] [S] épouse [H] née le 03 Août 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 1] - [Localité 6] défaillante

Débats tenus à l'audience du : 28 Janvier 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du prononcé :

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 13 novembre 1991, M. [W] [L] et M. [T] [D] ont donné à bail commercial à M. [O] [K] [V] [S] et son épouse Mme [Z] [H] les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 6].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 novembre 2024, M. [W] [L] et M. [T] [D] ont fait assigner en référé Mme [Z] [K] [V] [S] épouse [H] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 octobre 2024, - ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 9000 euros au titre des loyers et charges impayés, - condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 74,42 euros par jour égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 10 octobre 2024 et jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La défenderesse n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 10 septembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il convient de condamner Mme [Z] [K] [V] [S] née [H] à payer à M. [W] [L] et M. [T] [D] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

En l’absence de décompte produit, la demande provisionnelle au titre des loyers et charges impayés sera rejetée, étant relevé que la demande de 9000 euros reste vague et ne correspond pas à la somme de 11 080 euros indiqué au commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 13 novembre 1991 et la résiliation de ce bail à la date du 10 octobre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 6],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons Mme [Z] [K] [V] [S] née [H] à payer à M. [W] [L] et M. [T] [D] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 10 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Rejetons la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif,

Condamnons Mme [Z] [K] [V] [S] née [H] à payer à M. [W] [L] et M. [T] [D] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [Z] [K] [V] [S] née [H] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY