Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE : Le 20/01/25 à Me JOURNAULT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 20/01/25 à Mr [M] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07611 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JBQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [O] né le 29 Avril 1936 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [J] épouse [O] née le 26 Juillet 1936 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Par contrat sous signature privée du 10 avril 2008, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] ont donné à bail à M. [K] [M] un appartement à usage d'habitation de type 1 en rez-de-jardin situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 540 euros et 54 euros de provisions sur charges, d'une durée de trois ans.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction et par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] ont fait signifier à M. [K] [M] un congé pour vendre à effet au 9 avril 2023.

M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] lui ont fait signifier une sommation de quitter les lieux sous quinze jours par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] ont fait assigner M. [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [K] [M] avec si besoin, recours à la force publique et à un serrurier,fixer à la somme de 628 euros par mois l'indemnité d'occupation à compter du 10 avril 2023,condamner M. [K] [M] a leur régler cette indemnité d'occupation mensuelle,condamner M. [K] [M] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner M. [K] [M] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] font valoir que M. [K] [M] n'a pas levé l'option d'achat et s'est maintenu dans les lieux. Il est occupant sans titre depuis le 10 avril 2023 et après avoir invoqué un départ volontaire, il n'a pas hésité dans un courrier qu'il leur a adressé le 7 septembre 2023 à les inviter à saisir la justice pour obtenir qu'il quitte les lieux. Alors qu'ils sont âgés de 87 ans et ont agi dans les règles, cette résistance abusive d'un locataire de longue date avec lequel les relations avaient toujours été bonnes leur a causé un important préjudice moral.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2024 et a été renvoyée à celle du 9 septembre 2024 puis du 4 novembre 2024.

A cette audience, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O], représentés par leur avocat, demandent aux termes de conclusions oralement soutenues à l'audience le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à renoncer à la demande d'expulsion, M. [K] [M] ayant quitté les lieux le 1er décembre 2023, et a solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 1 306,62 euros au titre des indemnités d'occupation des mois d'octobre et novembre 2023 et de la consommation d'eau et la somme de 5 438 euros au titre de réparations locatives.

M. [K] [M] comparaissant en personne conteste devoir l'indemnité d'occupation du mois de novembre 2023 ainsi que les sommes réclamées au titre de la remise en état des lieux loués. Il sollicite la restitution du dépôt de garantie à déduire de l'indemnité d'occupation du mois d'octobre et indique avoir un revenu de l'ordre de 800 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les indemnités d'occupation

Il n'est pas contesté que le bail du 10 avril 2008 liant les parties a pris fin, par effet du congé pour vendre délivré le 6 octobre 2022, le 9 avril 2023 et qu'à compter de cette date, en application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a été déchu de tout titre d'occupation des lieux loués.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [K] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et des charges qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 628 euros.

Si M. [K] [M] conteste devoir une indemnité d'occupation au titre du mois de novembre 2023, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] justifient que les clés n'ont été remises que le 1er décembre 2023 lors de l'état des lieux de sortie et M. [K] [M] ne justifie ni avoir résidé à un autre endroit durant le mois de novembre ni d'un accord avec les propriétaires pour ne pas en être redevable de cette somme.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 1 258 euros au titre de l'indemnité d'occupation des mois d'octobre et novembre 2023.

En revanche, la somme de 50,62 euros réclamée par M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] au titre de charges d'eau n'étant justifiée par aucun élément, cette demande est écartée.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l'espèce, la comparaison de l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 10 avril 2008 et du procès-verbal de constat de sortie établi par commissaire de justice le 1er décembre 2023 en présence de M. [K] [M] qui a restitué les clés ne permet pas de retenir de dégradations imputables au locataire.

A ce titre, le commissaire de justice ne relève aucun élément comme étant « dégradé »et les photographies jointes au constat ne permettant pas plus de l'établir. Le constat ne mentionne, à l'exception de quelques traces de salissures, que des éléments en bon état ou en état d'usage et si le placard sous vasque de la salle de bains est qualifié d'usagé ainsi que les murs de la pièce principale portant des traces de salissures et de coups, leur remise en état ne saurait être imputée au locataire alors que le bail a duré plus de 15 ans.

De même, si le constat retient l'état usagé du mur derrière le WC en raison de remontées d'humidité à la base des murs avec un enduit largement dégradé comme celui des murs du coin cuisine qui présentent des traces de remontées d'humidité, outre un carreau fissuré sur le plan de travail, M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] échouent à établir que ces désordres sont imputables au locataire et que leur reprise doit être mise à sa charge.

En effet, le dégât des eaux survenu en janvier 2022 dont M. [K] [M] serait à l'origine pour défaut d'étanchéité des joints du bac à douche ne concerne que la salle de bain et la reprise de la peinture d'un mur de 15 m² aux termes du rapport d'expertise IRD versé aux débats.

Dès lors, ce document ne suffit pas à établir que les traces de remontées d'humidité constatées le 1er décembre 2023 en bas d'un mur de la salle de bains et sur les murs de la cuisine correspondent à ce même sinistre dont les réparations n'auraient pas été entreprises par le locataire malgré l'indemnité de 531,85 euros versée.

Enfin concernant, le coût du changement du WC pour un montant de 319 euros supporté en 2018 par les bailleurs, il résulte d'un courrier de M. [K] [M] du 24 mai 2020 que celui-ci s'est effectivement engagé auprès de ces derniers à participer à ces frais et qu'il les inclurait dans sa demande d'indemnisation auprès du syndic et de son assureur.

Il sera donc retenu à ce titre une somme de 100 euros.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :

- M. [K] [M] est débiteur de la somme de 1 258 euros au titre des indemnités d'occupation des mois d'octobre et novembre 2023 et de 100 euros au titre du remplacement du WC,

- M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] sont débiteurs de la somme de 540 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il en résulte que M. [K] [M] est condamné au paiement de la somme de 818 euros.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] ne rapportent pas la preuve d'une résistance du défendeur à leurs demandes ayant dégénéré en abus ni du préjudice moral invoqué.

Leur demande d'indemnisation est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [M] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. M. [K] [M] est donc condamné à leur payer à ce titre la somme de 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] la somme de 818 euros,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [K] [M] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à M. [P] [O] et Mme [N] [J] épouse [O] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection