Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE : Le 20/01/25 à Me PARCHEMINEY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/04142 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FKL

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [P] née le 07 Juillet 1984 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emilie PARCHEMINEY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [P] né le 21 Février 1989 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Emilie PARCHEMINEY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V] né le 09 Janvier 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [M] [T] née le 08 Avril 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 29 février 2024, madame [C] [P] et monsieur [H] [P] ont consenti un bail d’habitation à madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] portant sur un logement avec garage situé [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre une provision sur charges de 150 euros. Lors de l’entrée dans les lieux le 29 février 2024, deux chèques tirés sur le compte de madame [M] [T] ont été remis par les locataires aux bailleurs, l’un d’un montant de 950 euros correspondant au dépôt de garantie et l’autre d’un montant de 1.100 euros en règlement du premier loyer et de la provision sur charges pour le mois de mars 2024. Suite aux attestations de rejet desdits chèques adressées par la banque, les bailleurs, madame [C] [P] et monsieur [H] [P], estimant que les locataires avaient produit de faux documents pour justifier de leur situation financière lors de la conclusion du contrat de bail ont fait assigner madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection afin de solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Le prononcé de la nullité du contrat de bail pour dol, L’expulsion immédiate des locataires et de tous occupants de leur chef, La condamnation solidaire des locataires à leur verser la somme de 1.550 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 8 mai 2024, La condamnation solidaire des locataires à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux, La condamnation solidaire des locataires à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, La condamnation solidaire des locataires à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2024 à laquelle les consorts [P] étaient représentés par leur conseil. Ils ont actualisé l’arriéré locatif, par décompte arrêté au 23 octobre 2024, à la somme de 6.450 euros. Ils se fondent sur l’article 1137 du code civil pour reprocher aux locataires d’avoir utilisé de faux documents pour justifier de leur situation professionnelle et financière afin de respecter les conditions requises par les bailleurs pour candidater à l’offre de logement. Ils estiment que les locataires ont intentionnellement dissimulé le fait que monsieur [Y] [V] n’était plus salarié de la société qui l’employait au jour de la conclusion du bail et qu’ils ont produit de fausses fiches de paie. Invoquant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils ajoutent que les locataires se sont trouvés en situation d’impayé dès l’entrée dans les lieux dès lors que les deux chèques transmis par ces derniers aux bailleurs, au titre du dépôt de garantie et du premier mois de loyer outre la provision sur charges, ont été rejetés par la banque. Ils soulignent avoir contacté à plusieurs reprises les locataires afin qu’ils régularisent leur situation d’impayé et que ces derniers sont redevables d’une dette locative. Cités à étude, madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] ne sont ni comparants, ni représentés. La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la nullité du contrat de bail L’article 1137 du code civil dispose en son 1er alinéa que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il est constant que lorsqu'il est demandé lors de la conclusion d'un contrat de bail des garanties financières du paiement des loyers, ces garanties constituent une condition essentielle du contrat et du consentement du bailleur. En l’espèce, des bulletins de salaire et un contrat de travail au nom de monsieur [Y] [V] ont été remis aux bailleurs dans le cadre des garanties requises pour la location. Le montant du salaire de monsieur [Y] [K] est mentionné comme étant de 3 453,33 euros brut par mois. Les pièces fournies aux bailleurs concernant madame [M] [T] font état d’un salaire mensuel de l’ordre de 2 300 euros brut par mois en qualité d’éducatrice jeunes enfants. Or, si [Y] [V] justifie d’un contrat de travail à durée indéterminée conclu le 2 janvier 2020 en tant que commercial automobile dans la société RENAULT RETAIL GROUP, il résulte d’un courriel du responsable commercial de cette société que ce dernier ne fait plus partie des effectifs depuis le 13 janvier 2023. Pour autant, les locataires ont fourni aux bailleurs des fiches de paie de cet employeur au nom de monsieur [Y] [V] des mois de novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024, datant ainsi d’environ un an après le terme de son contrat de travail. Monsieur [Y] [V] a également fourni son avis d’imposition 2022 établi sur les revenus 2021 mais cette pièce ne permet pas de démontrer qu’il était toujours en poste au moment de la conclusion du contrat de bail. Les consorts [P] justifient avoir déposé une plainte à l’encontre des locataires le 12 avril 2024 pour faux et usage de faux documents. Il résulte de ces éléments que les bailleurs ont pu légitimement se fier au dossier de candidature fourni par ces derniers faisant état d’un revenu total mensuel de l’ordre de plus de 3 000 euros, pour un loyer avec provision sur charges d’un montant de 1 100 euros. Ainsi, il est établi l’existence de manœuvres dolosives des preneurs, tenant à la remise par les candidats locataires aux consorts [P] de pièces ne correspondant manifestement pas à la réalité de la situation professionnelle et financière de monsieur [Y] [K] en février 2024. Le consentement des bailleurs a donc été vicié quant à l’existence et l’étendue des garanties financières des preneurs. Alors que le seul salaire net de madame [M] [T], de l’ordre de 1 300 euros net par mois, n’était pas suffisant pour faire face au paiement du loyer du logement donné à bail, il est retenu que les consorts [P] n’auraient pas contracté sans les manœuvres opérées par les consorts [T] et [K]. Par conséquent, la nullité du bail du 29 février 2024 est prononcée.

Sur la demande d’expulsion

Madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les occupants étant entrés dans les lieux en usant de manœuvres dolosives, ils ne peuvent prétendre, en application des articles L.421-1 et suivants et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, au bénéfice du délai légal de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ni de celui dit de la trêve hivernale lesquels sont donc supprimés et écartés. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée En l’espèce, les attestations de la banque Crédit Mutuel du 25 mars 2024 et du 18 avril 2024 versées aux débats permettent d’établir que les deux chèques de 1.100 euros et 950 euros ont été rejetés au motif que la provision sur le compte était insuffisante et indiquant que le compte associé était clôturé. Il ressort des échanges de sms produits par les bailleurs qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises leurs locataires afin qu’ils régularisent leur situation d’impayé. Le compte de madame [C] [P] laisse apparaitre trois virements bancaires successifs de madame [M] [T] des sommes respectives de 100 euros et 1.000 euros le 28 mars 2024 et de 500 euros le 2 avril 2024. Pour autant, le compte des locataires demeure en situation débitrice puisqu’il ressort du décompte produit, arrêté au 23 octobre 2024 qu’ils sont redevables de la somme de 6.450 euros au titre des loyers impayés échus, terme d’octobre 2024 inclus et déduction faite des quatre versements effectués par les locataires en avril, mai et juillet 2024. Si le contrat de bail a été annulé et les parties remises dans l’état dans lequel elles étaient avant sa conclusion, il n’en reste pas moins que les consorts [P], privés de la jouissance de leur bien occupé sans le versement de la contrepartie prévue au contrat, ont subi un préjudice financier résultant des manœuvres dolosives imputées à Madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] à hauteur des loyers et charges non réglés. Madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] sont donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 6.450 euros au titre, non d’un arriéré locatif le contrat de bail étant censé n’avoir jamais existé, mais à titre de réparation d’un dommage matériel. Par ailleurs, le maintien dans les lieux par ces occupants sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Dès lors, madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] sont condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été du si le bail s'était poursuivi soit 1 100 euros. Enfin, si les demandeurs invoquent une perte totale de confiance en précisant avoir fait des travaux de remise en état du logement mis en location et subir une situation d’impayé depuis l’entrée dans les lieux des consorts [T] et [K], force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément justificatif de nature à établir et évaluer celui-ci. Dans ces conditions, la demande de madame [C] [P] et monsieur [H] [P] de se voir allouer une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral est rejetée.

Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [M] [T] et monsieur [Y] [V], qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux entiers dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] sont tenus in solidum à verser à madame [C] [P] et monsieur [H] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros. Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE le contrat de bail conclu le 29 février 2024 entre madame [C] [P] et monsieur [H] [P] d’une part, et madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] d’autre part, portant sur un logement avec garage situé [Adresse 4] à [Localité 8], ORDONNE à madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement et à défaut ; ORDONNE, l’expulsion de madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 4] à [Localité 8], sans application du sursis prévu à l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution relatif à la période dite de trêve hivernale et sans application du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] à verser à madame [C] [P] et monsieur [H] [P] la somme de 6.450 euros au titre de leur préjudice financier ; CONDAMNE in solidum madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] à verser à madame [C] [P] et monsieur [H] [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 1.100 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou leur expulsion ; DEBOUTE madame [C] [P] et monsieur [H] [P] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral ; CONDAMNE in solidum madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE in solidum madame [M] [T] et monsieur [Y] [V] à verser à madame [C] [P] et monsieur [H] [P] la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION