Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2024 Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente, Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON, Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE : Le 28 novembre 2024 à Me BURTEZ-DOUCEDE O. EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/04357 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5GLC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son Directeur Général domicilié es qualité audit siège,

représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G] né le 09 Août 1981 en Algérie, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte de vente reçu le 26 janvier 2022 par Maître [I] [J] notaire à [Localité 3], l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 1] ; Cette acquisition s’est faite dans le cadre de l’aménagement nécessaire à la réalisation de la zone d’aménagement concerté du littoral déclarée d’utilité publique et au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, par arrêté préfectoral du 27 février 2017 prorogé par arrêté du 10 janvier 2022;

Monsieur [G] [T] était titulaire d’un bail à usage d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 1] ; Ce bail a pris fin à compter de l’acquisition intervenue le 26 janvier 2022 ;

Pour la durée nécessaire à son relogement, par acte sous seing privé ayant pris effet le 26 janvier 2022, l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a consenti une convention d'occupation temporaire à Monsieur [G] [T] portant sur l’appartement sis [Adresse 1] moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros outre 50 de charges forfaitaires, les indemnités étant exigibles à compter du 1er février 2022;

Suite à des impayés, et à défaut d’avoir déféré à un précédent commandement de payer, un procès-verbal de saisie vente faisant itératif commandement de payer la somme en principal de 3128 euros a été signifié le 25 janvier 2024 à Monsieur [G] [T] par acte remis à étude ;

Madame [S] [G], se présentant comme la sœur de Monsieur [G] [T] a, par courrier du 11 décembre 2023, sollicité le transfert de la convention d’occupation précaire à son profit en informant l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE de l’abandon du logement par Monsieur [G] [T] celui-ci étant aux dires de sa sœur installé en Algérie ; ce transfert a été refusé ;

Selon procès-verbal de constat dressé le 04 mars 2024, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux litigieux et a constaté la présence d’une personne qui a déclaré se nommer Monsieur [H] [G] frère de Monsieur [G] [T], que ce dernier était en Algérie et qu’il disposait des clés du logement qui était toujours meublé;

L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a fait procéder à un changement de serrure pour sécuriser le logement et a été contacté par Monsieur [H] [G] qui souhaitait récupérer les affaires lui appartenant ;

Selon procès-verbal de constat dressé le 08 avril 2024, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux litigieux, et a indiqué que Monsieur [H] [G] s’est présenté , a justifié de son identité et a récupéré un certain nombre d’affaires listées dans ce procès-verbal de constat ;

Suivant exploit du 30 avril 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, il a été fait sommation à Monsieur [G] [T] de justifier de l’occupation des lieux ;

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection et demande au tribunal de : prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation précaire liant les parties;constater que Monsieur [G] [T] est occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion et celle et de tout occupant de son chef, de l’appartement sis [Adresse 1];condamner Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 7128 euros comptes arrêtés au 08 juillet 2024  et à titre subsidiaire au paiement de la somme de 5261,33 euros comptes arrêtés au 08 avril 2024 ;condamner Monsieur [G] [T] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens ; L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024, date à laquelle l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance ; Monsieur [G] [T] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

L’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE justifie par l’attestation reçue le 26 janvier 2022 par Maître [I] [J] notaire à [Localité 3], être propriétaire en pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

L’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». Le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un contrat à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, le requérant produit aux débats : la convention d'occupation précaire ayant pris effet le 26 janvier 2022, consenti par l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT à Monsieur [G] [T] portant sur l’appartement sis [Adresse 1] moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros outre 50 de charges forfaitaires;le procès-verbal de saisie vente faisant itératif commandement de payer la somme en principal de 3128 euros a été signifié le 25 janvier 2024 à Monsieur [G] [T] par acte remis à étude ; un décompte de sa créance arrêté au mois de mars 2024 inclus à la somme de 5128 euros ; L'importance de la dette caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation de la convention d’occupation précaire aux torts exclusifs du preneur.

Par conséquent, la résiliation de la convention d’occupation sera prononcée et l’expulsion de Monsieur [G] [T] et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires ;

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

L’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE sollicite à titre principal la condamnation de Monsieur [G] [T] à lui payer la somme de 7128 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation comptes arrêtés au 08 juillet 2024 et à titre subsidiaire, la somme de 5261,33 euros, comptes arrêtés au 08 avril 2024 ;

Il résulte de l'examen des pièces versées aux débats que : selon procès-verbal de dressé le 04 mars 2024, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux litigieux et a constaté la présence d’une personne qui a déclaré se nommer Monsieur [H] [G] frère de Monsieur [G] [T], disposer des clés du logement et que Monsieur [G] [T] était en Algérie ; L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a fait procéder à un changement de serrure pour sécuriser le logement ;selon procès-verbal de constat dressé le 08 avril 2024, le commissaire de justice rédacteur s’est rendu sur les lieux litigieux, et a indiqué que Monsieur [H] [G] s’est présenté, a justifié de son identité et a récupéré un certain nombre d’affaires listées dans ce procès-verbal de constat ;suivant exploit du 30 avril 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, il a été fait sommation à Monsieur [G] [T] de justifier de l’occupation des lieux dans le délai d’un mois et que cette sommation est restée vaine; Il est dès lors établi qu’au 08 avril 2024, l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE a procédé à la reprise des lieux sis [Adresse 1] ; Dès lors aucune indemnité d’occupation n’est due par Monsieur [G] [T] postérieurement au 08 avril 2024 et l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE sera déboutée de sa demande en paiement arrêtée au 08 juillet 2024 ;

Monsieur [G] [T] ne justifiant pas de l’extinction de son obligation, la créance de l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE est ainsi établie à hauteur de 5261,33 euros, comptes arrêtés au 08 avril 2024 et Monsieur [G] [T] sera condamné à payer ladite somme de 5261,33 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation impayées arrêtées au 08 avril 2024 ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [T] qui succombe supportera les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [G] [T] à payer à l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation de la convention d'occupation précaire ayant pris effet le 26 janvier 2022 liant l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE et Monsieur [G] [T];

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE la somme de 5261,33 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation impayées arrêtées au 08 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à l’établissement public dénommé L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens de l’instance;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE - PRESIDENTE