Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 24/01753 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y34Y SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTOR HUGO pris en la personne de son syndic en exercice, la société SEREINO GESTION [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. IMMOFARM L.G [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE du 18 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé aux [Adresse 6][Adresse 3]. La S.C.I. Immofarm était propriétaire des lots n°1 et n°4 qu’elle a vendus en 2022 à la S.C.I. L’Épine.

Par acte délivré à sa demande le 31 octobre 2024, le [Adresse 7] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sereino Gestion, a fait assigner la S.C.I. Immofarm devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment afin de : à titre principal, - la faire condamner à supprimer, dans les huit jours de l’ordonnance, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, les aménagements qu’elle a effectués en vue de changer l’affectation de son lot sans l’accord de l’assemblée générale, à savoir transformer son lot à usage professionnel « bureau, local de garde, local de personnel » en studio à usage d’habitation et partant, à user de son lot conformément au règlement de copropriété, - la faire condamner à supprimer la porte installée dans l’escalier de l’immeuble assurant l’entrée dans ledit studio depuis les parties communes, - lui imposer la réalisation des travaux par des entreprises qualifiées justifiant des garanties d’assurance responsabilité civile professionnelle et garantie décennale, dont elle devra justifier préalablement auprès du syndic de la copropriété avant toute intervention de l’une d’elles, à titre subsidiaire, - faire application de l’article 837 du code de procédure civile et renvoyer la cause et les parties devant le juge du fond, en tout état de cause, - la faire condamner à lui payer 5 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi, - la faire condamner à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, - la débouter de ses demandes.

La S.C.I. Immofarm a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue le 7 janvier 2025.

Représenté, le [Adresse 7] [Adresse 8] Hugo soutient les demandes détaillées dans ses dernières écritures déposées à l’audience et correspondant à celles déjà détaillées dans son acte introductif d’instance.

Conformément à ses écritures déposées à l’audience, la S.C.I. Immofarm sollicite : à titre préliminaire, le prononcé de la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires en l’absence de justification du pouvoir de la représentation du syndic, à titre principal, déclaration d’irrecevabilité des demandes formées contre elle par le syndicat de copropriétaires à raison du défaut de droit d’action de la défenderesse, à titre subsidiaire, déclaration d’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat de copropriétaires à son égard à raison de la prescription de l’action, en tout état de cause : - le débouté du syndicat de copropriétaires de ses demandes, - la condamnation du syndicat de copropriétaires à lui verser une provision de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, - la condamnation du syndicat de copropriétaires à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, - la condamnation du syndicat de copropriétaires aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de l’assignation

La S.C.I. Immofarm soutient que l’assignation est nulle au motif que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas du pouvoir de son syndic de le représenter dans le cadre de l’instance entachant de nullité l’assignation qui lui a été délivrée.

Le syndicat de copropriétaires ne formule pas d’observations sur ce point.

L’article 117 du code de procédure civile dispose : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ». L’article 118 du même code précise : « Les exceptions de nullité fondée sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ». L’article 119 du même code indique que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse. L’article 120 du même code ajoute que le juge peut relever d’office les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public et que le juge peut relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice. L’article 121 du même code mentionne que « dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ». En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic.

En l’espèce, la pièce n°13 du demandeur étaye tant la qualité de syndic en exercice de la copropriété en cause que le fait que l’assemblée générale ait, le 5 décembre 2023, approuvé l’engagement d’une « procédure contentieuse contre la S.C.I. Immopharm [Immofarm]suite au lot créé sans l’accord de la copropriété ».

Dès lors, il convient de déclarer régulière l’assignation délivrée à la demande du syndicat de copropriétaires en cause.

Sur les fins de non-recevoir

La S.C.I. Immofarm considère d’une part, qu’aucune action ne peut être dirigée contre elle dès lors qu’elle n’est plus propriétaire de lots au sein de la copropriété en cause et, d’autre part, acquise la prescription de l’action.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que la S.C.I. Immofarm est toujours propriétaire de lots dépendant de la copropriété et qu’elle perçoit des loyers à ce titre et qu’elle cherche à éluder la poursuite d’un usage illicite des lieux pour être en contravention avec le règlement de la copropriété pour n’avoir pas été autorisé par l’assemblée générale.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire. Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie. L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir. L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance. L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de joui et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la S.C.I. Immofarm verse la copie d’un acte notarié (pièce n°7) concernant la vente à la S.C.I. de l’Épine concernant les lots n°1, n°4 et n°9 au sein de la copropriété en cause. L’acte notarié précise que « le lot numéro 9 est à usage d’appartement ». Il date du 12 avril 2022. Les tantièmes visés dans l’acte notarié correspondent aux tantièmes correspondant aux lots dont la société défenderesse était propriétaire.

Dès lors, les demandes dirigées contre la S.C.I. Immofarm sont irrecevables en ce qu’elle établit ne plus avoir qualité pour réaliser la suppression d’aménagements et la suppression d’une porte concernant des locaux dont elle n’est plus propriétaire.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable les demandes tendant à la suppression des aménagements et de la porte en cause.

S’agissant du surplus des demandes, il y a lieu de constater qu’elles sont soumises aux dispositions de l’article 2224.

Or, les éléments produits par la société défenderesse étayent la réalité d’une fin de travaux intervenue en 2017 au plus tard et donc d’un délai supérieur à cinq ans écoulé depuis lors.

Par conséquent, la demande de provision sera aussi irrecevable.

Compte tenu de ces éléments, l’ensemble des demandes présentées par le syndicat de copropriétaires sera déclaré irrecevable.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat de copropriétaires aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de condamner le syndicat de copropriétaires à verser à la S.C.I. Immofarm 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Déboute le [Adresse 7] [Adresse 8] Hugo de sa demande concernant la régularité de l’assignation ;

Déclare irrecevables les demandes présentées par le [Adresse 7] [Adresse 8] Hugo ;

Condamne le [Adresse 7] [Adresse 8] Hugo aux dépens ;

Condamne le [Adresse 7] [Adresse 8] Hugo à verser à la S.C.I. Immofarm 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE