Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01712 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTEH

Etablissement public AQUITANIS

C/

[E] [F]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole [Adresse 1] [Adresse 12] [Localité 6]

Représenté par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [F] né le 20 Février 1978 à [Localité 14] [Adresse 2] [Adresse 9] [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 21 juin 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [E] [F] et à Mme [S] [X] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 8] [Adresse 4]. Par contrat en date du même jour AQUITANIS a loué M. [E] [F] et à Mme [S] [X] un parking au sein de la résidence (n° [13]). Mme [S] [X] est décédée le 21 mai 2022 et M. [E] [F] est demeuré seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à M. [E] [F] le 13 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Par le même commandement, il a été enjoint à M. [E] [F] de justifier de son assurance locative.

Par acte du 9 août 2024, AQUITANIS a fait assigner M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat fondé sur le défaut d’assurance et de paiement des loyer et des charges , son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif d’un montant de 18.199,78 euros et d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges et autres révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale restitution des lieux.

L'affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, AQUITANIS a maintenu ses demandes, sauf à préciser que M. [E] [F] a justifié avoir une assurance locative et que la résiliation du bail est donc fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges. Elle a actualisé sa créance à 19.402,21 euros, au titre de l'arriéré locatif en observant que M. [E] [F] n’est pas en capacité de régler le montant mensuel des loyers et charges de 1.006,83 euros par mois.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

M. [E] [F], comparant en personne, a expliqué que depuis le décès de sa compagne il est dépassé. Il indique travailler, avoir un salaire de 1.400 euros par mois et vivre avec sa fille. Il indique pouvoir verser 600 euros par mois au titre du loyer.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 7.714,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 janvier 2024. De plus il ressort des débats que M. [E] [F] n’a pas la capacité de reprendre le paiement du loyer courant trop élevé par rapport au montant de ses ressources.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

M. [E] [F], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [E] [F] reste devoir, après soustraction des intérêts et frais de poursuite, la somme de 19.040,21 euros à la date du 22 novembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de M. [E] [F] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (1.006,83 euros à la date du 22 novembre 2024).

M. [E] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M. [E] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [E] [F] commandent de ne pas mettre à la charge de M. [E] [F] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2018 et liant l'Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à M. [E] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 8] [Adresse 4] ainsi que le parking accessoire situé au sein de la résidence ;

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (1.006,83 euros à la date du 22 novembre 2024) ;

CONDAMNONS M. [E] [F] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 19.040,21 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 22 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [E] [F] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel les indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE