Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01723 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTE7

GIRONDE HABITAT

C/

[O] [G]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat [Adresse 6] [Localité 4]

Représenté par Mme [V] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [G] [Adresse 7] [Adresse 9] [Adresse 2] [Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 13 novembre 2023, l’OPH GIRONDE HABITAT a donné à bail à M. [O] [G] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 10] [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à M. [O] [G] le 3 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 27 août 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant de : - condamner M. [O] [G] à payer la somme principale 6.832,24 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir - faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - prononcer l’expulsion de M. [O] [G], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est - lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif - condamner M. [O] [G] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamner M. [O] [G] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.981,03 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il précise que M. [O] [G] a transmis son avis d’imposition ce qui a permis d’annuler le supplément de loyer de solidarité qui avait été appliqué.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, dans lesquelles il précise que l’indemnité d'occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’Etat.

M. [O] [G], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il précise avoir repris le paiement du loyer courant et propose de verser 200 euros par mois en sus pour régler sa dette. Il indique percevoir un salaire de 2.150 euros par mois, avoir deux enfants dont l’un pour lequel il verse une pension alimentaire de 150 euros, tandis qu’il subvient aux besoins de son autre enfants.

L’OPH GIRONDE HABITAT donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

- sur la recevabilité de l'action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 3 juin 2024, pour la somme en principal de 5.481,99 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par l’OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [O] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.981,03 euros à la date du 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

M. [O] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que M. [O] [G], qui a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [O] [G] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 497,28 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique M. [O] [G] supportera une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 et liant l’OPH GIRONDE HABITAT à M. [O] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 11] [Adresse 10] [Adresse 3] ;

CONDAMNONS M. [O] [G] à payer à l’OPH GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.981,03 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [O] [G] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune, et une dernière mensualité d’un montant égal au solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour M. [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- M. [O] [G] sera tenu de payer à l’OPH GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 497,28 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’OPH GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE