Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01401 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQ4

Société [D]

C/

[T] [X]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté [D]

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société [D] [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par Mme [H] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [X] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 8]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 février 2021, la société anonyme [D] ([D]) a donné à bail à Monsieur [T] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Des loyers étant demeurés impayés, [D] a fait signifier à Monsieur [T] [X] le 11 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. [D] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative, justificatif qui a été fourni postérieurement au commandement.

Par acte du 15 juillet 2024, [D] a fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé en lui demandant de : - Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - Ordonner l'expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [T] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - Condamner Monsieur [T] [X] à la somme de 5.371,64 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, - Condamner Monsieur [T] [X] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024, le tout pour un montant total arrêté au 31/05/2024 de 7,62 euros, - Condamner Monsieur [T] [X] à payer à la S.A. [D] la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [T] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L'affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, [D], régulièrement représentée, indique maintenir ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.868,58 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [X], qui comparaît en personne ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit afin qu'il puisse payer la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par [D] à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

[D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.180,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 février 2024.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par [D] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [T] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.868,58 euros à la date du 20 novembre 2024 (mois d'octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé ainsi qu'à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et des indemnités d’occupation.

Monsieur [T] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.868,58 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [T] [X] a repris le paiement d’un loyer courant, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [T] [X] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 596,51 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2021 et liant la société anonyme [D] à Monsieur [T] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ([Adresse 7]) ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à payer à la société anonyme [D] à titre provisionnel la somme de 2.868,58 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [T] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Monsieur [T] [X] sera tenu de payer à la société anonyme [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 596,51 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes de la société anonyme [D] ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE