Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/02026 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXC5

S.A. DOMOFRANCE

C/

[L] [J] épouse [M]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM [Adresse 1] [Localité 5]

Représentée par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [L] [J] épouse [M] née le 12 Février 1958 à [Localité 7] (GIRONDE) [Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 28 mai 2003, la société anonyme d'HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [L] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 323,49 euros et 55,43 euros de charges ainsi qu'un emplacement de stationnement n°8 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 29 euros et 2,25 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 26 août 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux du 28 mai 2003 à la date du 19 août 2024 et que Madame [L] [J] est occupante sans droit ni titre, - d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux du 28 mai 2003, - en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - de la condamner à payer par provision la somme de 3.686,70 euros (terme de juillet 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, du 18 juin 2024 sur la somme de 3.144,28 euros et de la présente assignation sur le surplus, - de la condamner à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, de la résiliation des baux jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 28 mai 2003, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

- de la condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été débattue, à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 738,58 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

DOMOFRANCE donne également son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sollicités en défense.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Madame [L] [J], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit en indiquant être en capacité de régler l'intégralité de sa dette en une seule fois.

Il a été donné connaissance à l'audience du diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et la locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 3.144,28euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2024.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [L] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 738,58 euros à la date du 17 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Madame [L] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 738,58 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [L] [J] a repris le paiement des loyers courants, et qu'elle apparaît en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l'accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoires. En effet, outre la reprise de son loyer courant, il ressort du décompte qu'elle a versé une somme supplémentaire de 1.500 euros le 30 octobre 2024, ainsi que deux fois 1.000 euros le 07 et 12 décembre 2024, permettant de faire diminuer significativement le montant de sa dette de loyer avant l'audience. Elle déclare avoir repris une activité professionnelle en complément de sa retraite, pour apurer sa dette.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l'expulsion de Madame [L] [J] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 548,26 euros au 17 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 août 2024, l’acquisition des clauses résolutoire figurant aux baux conclus le 28 mai 2003 et liant la société DOMOFRANCE à Madame [L] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8] et l'emplacement de stationnement n°8 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 738,58 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 17 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [J] à s’acquitter de sa dette, outre les loyers et les charges courants, une seule mensualité ;

DISONS que, pendant le cours du délai, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que la mensualité devra intervenir avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoire pendant l’exécution du délai accordé ;

DISONS que si le délai accordé pour payer la dette en principal est entièrement respecté, les clauses résolutoire seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours du délai accordé, de la mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- les clauses résolutoire retrouveront leur plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Madame [L] [J], sera tenue de payer à la société DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (548,26 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE