Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01722 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTE5

GIRONDE HABITAT

C/

[N] [W]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat [Adresse 7] [Localité 5]

Représenté par Mme [Z] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [W] [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 12 décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à M. [N] [W] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à M. [N] [W] le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 28 août 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner M. [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant de : - condamner M. [N] [W] à payer la somme principale de 4.635,11 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir - faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et les articles 7-g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - prononcer l’expulsion de M. [N] [W], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est - lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif - condamner M. [N] [W] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamner M. [N] [W] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L'affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8.567,29 euros - dont 7.532,48 euros au titre du SLS - hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il précise que M. [N] [W] n’a pas déclaré ses revenus, ni justifié de sa situation familiale, ni remis son avis d’imposition et se voit appliquer le supplément de loyer de solidarité au taux maximum, soit 941,56 euros par mois.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, et dans lesquelles il précise que l’indemnité d'occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’Etat.

M. [N] [W], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n'a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 3.229,26 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

M. [N] [W], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

- Sur les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs s’agissant d’un logement HLM il incombe au locataire de répondre annuellement à une enquête de ressources et un questionnaire sur l’occupation du logement, destinés à vérifier s’il remplit les conditions d’attribution et au calcul, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité.

Le défaut de réponse à l’enquête de ressources expose le locataire à une pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois, et à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [N] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.567,29 euros dont 7.532,48 euros au titre du SLS euros hors frais  à la date du 6 novembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu’au supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement sur la période du 12 avril au 26 octobre 2024 en raison de la défaillance de M. [N] [W] à justifier de ses ressources et de sa situation malgré les multiples démarches régulières effectuées par le bailleur, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de M. [N] [W] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (419,58 euros par mois à la date du 6 novembre 2024).

Faute de comparaître, M. [N] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 8.567,29 euros dont 7.532,48 au titre du supplément de loyer de solidarité à titre provisionnel.

S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

M. [N] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- Sur les mesures accessoires :

M. [N] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [N] [W] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2017 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à M. [N] [W], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (419,58 euros à la date du 6 novembre 2024) ;

CONDAMNONS M. [N] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 8.567,29 euros au titre, au titre de l'arriéré de loyers, charges, du supplément de loyer de solidarité (supplément de loyer de solidarité provisoire : 7.532,48 euros), et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que M. [N] [W] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité sanction incluse dans cette condamnation s'il communique au bailleur les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS M. [N] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [N] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [N] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE