Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01764 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTI6

S.A. DOMOFRANCE

C/

[L] [P], [N] [P]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [P] [Adresse 7] [Localité 5]

Madame [N] [P] [Adresse 7] [Localité 5]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 1er janvier 1993, la société anonyme d'HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] moyennant un loyer initial de 1.155,21 francs et 789,22 francs de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 04 juin 2024 à Madame [N] [P] et le 14 juin 2024 à Monsieur [L] [P] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

A cette occasion, Madame [N] [P] indique être divorcée de Monsieur [L] [P] depuis 2002 et ne pas connaître sa nouvelle adresse ni son numéro de téléphone. Cependant, aucun document justificatif relatif au divorce n'a été communiqué à DOMOFRANCE.

Par acte signifié le 05 septembre 2024 pour Madame [N] [P] et le 09 septembre 2024 pour Monsieur [L] [P], DOMOFRANCE les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er janvier 1993 à la date du 31 octobre 2023 et que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] sont occupants sans droit ni titre, - d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 1er janvier 1993, - en tant que de besoin de fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3.444,85 euros au titre des loyers dus à la date du 15 août 2024 (terme de juillet 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - de les condamner solidairement à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 1er janvier 1993, vides de tout occupation et de tout objet mobilier, - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer des 4 et 14 juin 2024.

L'affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.986,02 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Madame [N] [P] bien que régulièrement citée domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et Monsieur [L] [P], bien que régulièrement cité selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas comparu.

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] n'ont pas déféré à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- Sur la recevabilité de l'action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024 et du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 04 juin 2024 à Madame [N] [P] et le 14 juin 2024 à Monsieur [L] [P], pour la somme en principal de 1.942,22 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 05 août 2024 pour Madame [N] [P] et à la date du 15 août 2024 pour Monsieur [L] [P].

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis ces dates, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.986,02 euros à la date du 17 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (574,65 euros à la date du 17 décembre 2024).

Faute de comparaître, Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 4.986,02 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.

En l'espèce, si Madame [P] [N] indique être divorcée, aucun document justificatif relatif au divorce n'a été communiqué à DOMOFRANCE, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 05 août 2024 pour Madame [N] [P] et à la date 15 août 2024 pour Monsieur [L] [P], l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 1993 et liant la société DOMOFRANCE à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] ([Adresse 4]) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 4.986,02euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 17 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 574,65 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [P] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE