Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01547 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPGF

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] METROPOLE

C/

[W] [S]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole RCS de [Localité 7] sous le n° B 398 731 489 [Adresse 1] [Adresse 9] [Localité 4]

Représenté par Mme [M] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [W] [S] née le 12 Août 1997 à [Localité 10] chez Mme [D] [X] [Adresse 3] [Localité 5]

Représentée par Mme [F] [N] (grand-mère)

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 26 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [W] [S] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6] [Adresse 8] 202 ainsi qu’un emplacement de stationnement situé au sein de la résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Mme [W] [S] le 16 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, ainsi que de de justifier d’une assurance locative.

Le 26 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 29 novembre 2024 en lui demandant de : - constater la résiliation des baux pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives ; - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés désormais indûment situés [Adresse 6] [Adresse 8] 202 - la condamner à payer par provision la somme de 1.199,74 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - la condamner à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant au moins égal au loyer augmenté des charges jusqu’à la totale restitution des lieux, - la condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, a indiqué que Mme [W] [S] a quitté les lieux et que le logement a été repris le 5 novembre 2024, de sorte qu'il n'y a plus lieu de prononcer l'expulsion.

Il a maintenu ses demandes financières en actualisant sa créance à la somme de 1.902,13 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Mme [W] [S], régulièrement représentée par sa grand-mère, a sollicité des délais de paiement pour solder la dette. Elle a expliqué qu’elle est repartie vivre chez sa mère, lorsque la famille a découvert la situation, qu’elle travaille et perçoit 1.200 euros par mois. Elle a proposé de régler 80 euros par mois pour solder sa dette.

AQUITANIS a accepté l’octroi de ces délais de paiement, en précisant que le dépôt de garantie permettra de couvrir les réparations locatives à la charge de Mme [W] [S].

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 21 février 2024, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 926,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 juillet 2024. Cependant dans la mesure où Mme [W] [S] a quitté les lieux et où la reprise du logement est effective depuis le 5 novembre 2024, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion.

Il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail jusqu'à la reprise du logement, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [W] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.902,13 euros à la date de la reprise des lieux.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Mme [W] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

- SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

En considération de la situation respective des parties et de l’accord intervenu à l’audience, il convient en application de l’article 1343-5 du code civil d’accorder à Mme [W] [S] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, en assortissant ces délais d’une clause de déchéance en cas de non paiement d’une échéance.

Compte tenu de la situation de Mme [W] [S] et en considération des besoins du créancier, il y a lieu d'accorder à Mme [W] [S] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Mme [W] [S] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2023 et liant l'Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à Mme [W] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 6] [Adresse 8] 202, ainsi que l’emplacement de stationnement accessoire ;

CONSTATONS la reprise du logement le 5 novembre 2024 ; FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de reprise des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Mme [W] [S] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 1.902,13 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la reprise des lieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Mme [W] [S] des délais de paiement,

L'AUTORISONS à s'acquitter de sa dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure dans un délai de 24 mois, par des versements mensuels de 80 euros le dernier étant majoré du solde de la dette,

DISONS que ces sommes seront exigibles au plus tard le dernier jour de chaque mois et que le premier versement interviendra au plus tard le dernier jour du mois qui suit la date de signification de l’ordonnance,

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, la totalité de la dette redeviendra exigible ;

CONDAMNONS Mme [W] [S] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE