Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01728 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTG5

Société MESOLIA

C/

[M] [X]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société MESOLIA HABITAT [Adresse 1] [Localité 5]

Représentée par M. [S] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [X] [Adresse 3] [Adresse 10] [Adresse 7] [Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 14 et 30 mai 2018, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT) a donné à bail à Monsieur [M] [X] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer initial de 430,91 euros et 51,16 euros de charges ainsi qu'un emplacement de stationnement n°6 situé à la même adresse moyennant un loyer initial de 49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [X] le 14 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette, avec mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Par acte du 14 août 2024, MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l'audience du 19 décembre 2024 en lui demandant de : - Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce, à compter du jugement à intervenir, - Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 4] à [Localité 9], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner solidairement Monsieur [M] [X] au paiement de la somme prévisionnelle de 5.654,56 euros en principal, - Condamner solidairement Monsieur [M] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, - Condamner solidairement Monsieur [M] [X] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur, - Condamner solidairement Monsieur [M] [X] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 14 mars 2024 et de l’assignation.

L'affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.463,60 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Elle ajoute se désister de sa demande de condamnation solidaire.

MESOLIA HABITAT donne également son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [M] [X], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en proposant de régler mensuellement la somme de 400 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [M] [X] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 4.613,68euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par MESOLIA HABITAT les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [M] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.463,60 euros à la date du 11 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Monsieur [M] [X] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.463,60 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [M] [X], a repris le paiement d’un loyer courant, et qu'il apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l'accepte en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

En effet, il ressort du décompte qu'il verse en plus de son loyer courant la somme de 400 euros mensuelle en moyenne. Il déclare percevoir environ 4000 euros par mois, ne pas avoir d'autre dette, et verser une pension alimentaire de 160 euros.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l'expulsion de Monsieur [M] [X] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 877,52 euros au 11 décembre 2024, que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 mai 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 14 et 30 mai 2018 et liant la société anonyme MESOLIA HABITAT à Monsieur [M] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 9] et l'emplacement de stationnement n°6 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.463,60 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [M] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 400 euros chacune, la dernière mensualité étant réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Monsieur [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme MESOLIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Monsieur [M] [X], sera tenu de payer à la société anonyme MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (877,52 euros au jour du dernier décompte) dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE