Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire : N° RG 24/01560 - N° Portalis DB2C-W-B7I-MG6H

N° Minute :

Grosse à copie à le 29 Janvier 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Josyane BERTIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

Mme [I] [K] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Abderrahim CHNINIF, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

M. [S] [G]-[T] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 06 Août 2024 Audience des plaidoiries : 18 Décembre 2024 Mise en délibéré au 29 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte, en date du 6 août 2024, Madame [K] [I] a assigné Monsieur [G]-[T] à comparaître devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan.

Pour l'exposé des faits et les prétentions des parties, il convient de se reporter à l'exploit introductif déjà mentionné et aux pièces régulièrement communiquées.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 18 décembre 2024 à laquelle l'affaire était appelée.

Madame [K] [I] était représentée par son avocat, Maître CHNINIF.

Monsieur [G] [T] était ni présent ni représenté.

L'ordonnance sera réputée contradictoire, et rendue en premier ressort.

Le délibéré a été fixé au 29 janvier 2025.

MOTIFS :

Madame [K] [I], par l'intermédiaire de l'agence Ma Gestion Locative, à qui elle a confié la gestion de son bien, a donné à bail, par contrat signé le 18 novembre 2022, avec prise d'effet le même jour à Monsieur [G] [T] un appartement de type F4, avec un cellier au sous-sol, situés à [Adresse 4] - pour un loyer mensuel initial de 585 € auquel s'ajoute une provision pour charges mensuelle de 55 € ;

Dès son installation, le locataire ne règle pas régulièrement ses loyers et accumule les retards de règlement.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. […]

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. "

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des PYRENEES ORIENTALES par voie électronique le 7 août, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 18 décembre 2024.

L'action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L'ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l'article 834 du Code de Procédure Civile, " le Juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. " Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose aussi que " le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ".

Le paiement du loyer constitue une des obligations principales du locataire en vertu du contrat de bail et en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Les conditions fixées par l'article 835 du Code de Procédure Civile doivent être considérées comme acquises.

Le bail conclu le 18 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2839.99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaine mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

En l'espèce, Madame [K] [I] verse aux débats le décompte détaillé arrêté au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 comprise, des loyers et charges impayés à hauteur de 4081.75 €, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens, qui démontre la réalité de la créance de loyers alléguée.

Monsieur [G] [T] n'a produit au dossier aucune contestation sur le principe et le quantum de la dette.

Monsieur [G] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 4081.75 € selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 sur la somme de 2839.99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus de la somme.

L'expulsion de Monsieur [G] [T] sera ordonnée selon les modalités ci-après.

Une indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, sans indexation, correspondant au montant du dernier terme, dû en l'absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation à l'entière libération de l'appartement et du cellier.

Monsieur [G] [T] sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à titre provisionnel jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [T] [S], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé.

Il sera condamné à payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2022 entre Madame [K] [I] et Monsieur [G] [T] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation et le cellier situé [Adresse 4] - sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [T] [S] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [G] [T] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] [S] à verser à Madame [K] [I] à titre provisionnel la somme de 4081.75 € selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 sur la somme de 2839.99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus de la somme ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] [S] à payer à Madame [K] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation la somme correspondant au montant du dernier terme, dû en l'absence de résiliation, outre toutes charges locatives.

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] [S] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] [S] à payer à MADAME [K] [I] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection