Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [D] [E]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07593 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TDN

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDERESSE Madame [D] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07593 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TDN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 décembre 2021, la société ADOMA a attribué à Mme [D] [E] la jouissance privative d'un local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] moyennant une redevance mensuelle de 580,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la société ADOMA a fait signifier à Mme [D] [E] une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 2876,94 euros dans un délai de 8 jours au titre de l'arriéré de redevances et qu'à défaut le contrat sera résilié de plein droit à expiration du délai d'un mois et l'expulsion demandée en justice, visant l'article 11 du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la société ADOMA a fait assigner Mme [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater qu'elle est devenue occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner Mme [D] [E] à payer à titre de provision la somme de 3682,22 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, selon décompte arrêté au 30 juin 2024, - Condamner Mme [D] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu'à la libération des lieux, - condamner Mme [D] [E] au paiement d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 28 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisation la dette à la somme de 4176,59 euros arrêtée au 22 novembre 2024, terme du mois d'octobre inclus. Elle accepte le plan d'apurement de la dette proposé par Mme [D] [E] et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

A l'audience, Mme [D] [E] reconnait le montant de la dette et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant de la dette en 24 mensualités ainsi définies : 3 premières mensualités d'un montant de 100 euros et le solde en 21 mensualités. Elle expose avoir suivi une formation et travailler dorénavant en contrat à durée déterminée d'un an renouvelable, percevoir un salaire de 1900 euros par mois et avoir un enfant de trois ans à charge.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation et la dette

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s'applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l'article 24 relatif à la clause résolutoire. Ainsi les conditions de recevabilité de l'action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s'appliquent pas au présent contrat.

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l'expiration d'un délai de préavis d'un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société ADOMA justifie avoir mis en demeure le 10 mai 2024 Mme [D] [E] de régler la somme de 2876,94 euros dans un délai de 8 jours. Or, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de 8 jours.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 19 juin 2024. Mme [D] [E] reconnaissant le montant actuel de la dette, justifié par ailleurs par la société ADOMA, sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4176,59 euros arrêtée au 22 novembre 2024 redevance du mois d'octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 10 mai 2024. Au vu de l'accord d'ADOMA sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 24 mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [D] [E] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s'acquitter de la redevance courante. A défaut, son expulsion pourra être mise à exécution. En ce cas, Mme [D] [E] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises) qui aurait été due en cas de poursuite du contrat.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter la demande de la société ADOMA présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 décembre 2021 entre la société ADOMA et Mme [D] [E] concernant le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 juin 2024;

CONDAMNE Mme [D] [E] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel la somme de 4176,59 euros arrêtée au 22 novembre 2024, redevance du mois d'octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2024.

AUTORISE Mme [D] [E] à régler cette somme en 3 mensualités de 100 euros puis 21 mensualités de 184 euros le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT qu'en ce cas, à défaut pour Mme [D] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE en ce cas Mme [D] [E] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNE Mme [D] [E] aux dépens ;

DEBOUTE Mme [D] [E] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE