Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laetitia FAYON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CMQ

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE SCI LAUREN dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Maître Laetitia FAYON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C245

DÉFENDEUR Monsieur [U] [D] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Isabelle ULMANN, membre de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A449 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-029083 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09564 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CMQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 5 mai 2017, la SCI LAUREN a consenti un bail d’habitation à M. [U] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au un commandement de payer la somme principale de 3254,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [D] le 8 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, la SCI LAUREN a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [D], et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 800 euros par mois jusqu’à libération des lieux,3676,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3254,64 à compter du commandement de payer et de l’ordonnance à intervenir pour le surplus,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 28 novembre 2024, la SCI LAUREN maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à la date de l’audience, et déduction faite de la régularisation sur charges et de la taxe sur les ordures ménagères 2023 qu’elle accepte de consentir, s'élève à 4172,74 euros, hors frais de recouvrement.

La SCI LAUREN indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, en dépit de ce qu’il n’y a selon elle pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [D], representé par son conseil, la suspension des effets de la clause résolutoire, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 154 euros pendant 27 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LAUREN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3254,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la SCI LAUREN, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI LAUREN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2024, M. [U] [D] lui devait la somme de 4172,74 euros, soustraction faite des frais de procédure, de la somme due au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023 et de la somme de 249,58 euros, correspondante selon décompte à la régularisation sur charges pour l’exercice 2021-2022, que la bailleresse accepte de soustraire du montant de la dette.

M. [U] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite, les parties se sont entendues sur un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’en vertu de l’article 4 du code de procédure civile, il convient de constater cet accord.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de M. [U] [D] qu’il peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 154 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [U] [D] à se libérer de sa dette locative par des versements de 154 € par mois en plus du loyer courant pendant 27 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [U] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI LAUREN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mai 2017 entre la SCI LAUREN, d’une part, et M. [U] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 4 septembre 2024,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SCI LAUREN la somme de 4172,74 euros (quatre mille cent soixante-douze euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3254,64 euros à compter du commandement de payer et de la présente décision pour le surplus,

CONSTATE L’ACCORD DES PARTIES POUR: AUTORISER M. [U] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer et charges courants, une somme minimale de 154 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant précisé que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [D], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 septembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [U] [D] sera condamné à verser à titre de provision la SCI LAUREN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 et celui de l'assignation du 25 septembre 2024,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SCI LAUREN la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge