Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00990 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4YW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [M] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par M. [P], [L] [M] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [G] [J] [Adresse 2] [Localité 4] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [X] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à compter du 1er janvier 2021, pour un loyer mensuel de 1400 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés pendant plusieurs mois, Monsieur [X] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [G] [J] un commandement de payer la somme de 6400 euros le 30 mai 2024.

Monsieur [X] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 10 octobre 2024 aux fins de voir : prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique, sous peine, passé le délai légal ;condamner Monsieur [W] [G] [J] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 8500 euros, montant des impayés de loyers à la date du 19 août 2024 ;condamner Monsieur [W] [G] [J] à payer à Monsieur [X] [M] une indemnité d'occupation de 1400 euros subissant les augmentations légales jusqu'à parfaite et totale libération des lieux ; condamner Monsieur [W] [G] [J] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner Monsieur [W] [G] [J] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [W] [G] [J] aux entiers dépens de l'instance, lesquels devront notamment comprendre le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture ; Lors de l'audience du 27 janvier 2025, le demandeur, représenté par son fils, Monsieur [P] [M], muni d'un pourvoir régulier, a indiqué que Monsieur [W] [G] [J] avait quitté les lieux le 02 décembre 2024 et accepté de ramener la dette à la somme de 12000 euros, représentant les loyers échus et impayés jusqu'à novembre 2024 inclus, renonçant ainsi à solliciter le paiement proratisé des deux jours de décembre 2024. Il confirme que la maison a été rendue en parfait état, et renoncer à toutes les demandes autres que financières.

Monsieur [W] [G] [J], cité à étude, a personnellement comparu. Il a sollicité des délais de paiement pour rembourser la dette de 12000 euros qu'il reconnaît, indiquant percevoir une retraite de largement amputé par un ATD et une saisie au titre de pension alimentaire. Il propose d'acquitter le paiement par versements de 500 euros mais uniquement à partir d'avril 2025, lorsqu'une partie des saisies opérées sur sa pension sera terminée.

Par note transmise en cours de délibéré le 30 janvier 2025, communiquée par mail au demandeur, Monsieur [W] [G] [J] a produit ses bulletins de pension pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024 montrant une net perçu de 886 euros après application d'une retenue de 1447,13 euros au titre d'une opposition du comptable public outre une autre retenue de 655,39 euros pour des pensions alimentaires.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2025 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif :

Il ressort du décompte produit par Monsieur [X] [M] et arrêté à la date 02 décembre 2024, date de la restitution des lieux que la dette locative s’élevait à 12000 euros.

Cette dette est reconnue par Monsieur [W] [G] [J].

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [G] [J] au paiement de la somme de 12000 euros représentant les loyers et charges impayés, arrêté à la date du décompte du 02 décembre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer (30 mai 2024) sur la somme de 6400 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, applicable au présent litige, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts en taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l’espèce, la situation décrite par le débiteur ne lui permet manifestement pas de faire face au paiement en une seule échéance du montant la condamnation ; par ailleurs, Monsieur [W] [G] [J] justifie du caractère temporaire de la diminution de ses revenus.

De son côté, le créancier ne fait pas état d’une situation particulière dans laquelle il se trouverait où le défaut de paiement lui causerait un préjudice particulier, non réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiements formée par Monsieur [W] [G] [J] ; ainsi il sera autorisé à s'acquitter de sa dette sur un délai maximal de 24 mois selon les modalités suivantes : 2 mensualités à 0,00 euros suivies de 22 mensualités de 545 euros. Pendant le cours des délais, les majorations d'intérêts ne seront pas encourues et les paiements s'imputeront sur le principal de la dette.

Un clause de caducité sera prévue à défaut de respect des délais.

II. sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil prévoit que "Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire"

Monsieur [X] [M], qui ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui causé par les seuls retards de paiement, se verra débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, le coût de délivrance à la CCAPEX, non requis par les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'agissant d'un bailleur particulier personne physique, restera à la charge du bailleur.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [M], Monsieur [W] [G] [J] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de constater que l'exécution provisoire assortit de plein droit la présente décision en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constatant la résiliation du bail entre les parties et la restitution des lieux par Monsieur [W] [G] [J] le 02 décembre 2024,

DIT que les demandes tendant à prononcer la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] [J] ainsi qu'à fixer une indemnité d'occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] [J] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 12000 (douze mille) euros selon décompte arrêté au 02 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 6400 euros et à compter de l'assignation du 10 octobre 2024 sur le surplus de la dette ;

AUTORISE Monsieur [W] [G] [J] à s'acquitter de sa dette en 22 mois à compter du 10 avril 2025, par mensualité de 545 euros ;

DIT que chaque mensualité sera payable par Monsieur [W] [G] [J] au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que chaque paiement s'imputera prioritairement sur le capital ;

DIT que pendant le cours des délais, les majorations d'intérêt ne seront pas encourues ;

DIT qu'à défaut de paiement au terme imposé, le présent échéancier deviendra caduc, sans mise en demeure, et le solde de la dette sera immédiatement exigible, le créancier recouvrant son droit général de poursuite ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] [J] à verser à Monsieur [X] [M] 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] [J] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties comparantes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection ,