Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 03 Février 2025

N° RC 24/01084

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

[Z] [F]

ET :

[L] [N] [Y] [M]

Débats à l'audience du 20 Mars 2025

copie le : à Me BERBIGIER

copie par LRAR le : à Mme [N] à M. [M]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Z] [F] né le 14 Juin 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Madame [L] [N] née le 15 Mai 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2] non comparante

Monsieur [Y] [M] né le 23 Décembre 1979 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] a donné à bail, par l’intermédiaire du cabinet BROSSET en qualité de mandataire, à Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 28 octobre 2022 à effet du 2 décembre 2022, signé via Yousign, pour un loyer mensuel de 890 €, hors charges.

Invoquant des loyers impayés, Monsieur [Z] [F] a fait signifier à Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2023 et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024 pour : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 8 janvier 2024, - ordonner l'expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre et de tout occupant de leur chef à compter de la décision à intervenir et avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin, - juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 4 782,20 € au titre des loyers impayés, - condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] à payer à Monsieur [Z] [F] une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 921,12 € et ce jusqu'à la libération parfaite et effective des lieux, - condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] à payer à Monsieur [Z] [F] une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Ccapex - juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Initialement appelé à l'audience du 13 juin 2024, ce dossier a fait l’objet d’un jugement de réouverture des débats à l’audience du 19 décembre 2024 pour permettre aux parties de produire les décisions de la Commission de surendettement des particuliers d’[Localité 5] et [Localité 6] ainsi que les justificatifs du départ (préavis, effet du congé) de Madame [L] [N].

A l’audience du 19 décembre 2024 au cours de laquelle ce dossier a été régulièrement appelé, Monsieur [Z] [F], par la voix de son Conseil, justifie produire et avoir transmis, dans le cadre du contradictoire, à Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] les documents relatifs à la décision de la commission de surendettement ainsi que les éléments relatifs au départ du logement de Madame [N]. Il produit un décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 195,03 €.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

Bien que régulièrement avisés de la date de réouverture des débats par envoi du jugement rendu le 30 septembre 2024, ni Madame [L] [N] ni Monsieur [Y] [M] ne sont présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5]-et-[Localité 6] par voie électronique le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux";

Le bail conclu le 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 3 831 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En s'abstenant de comparaître, les locataires s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [Z] [F] produit un décompte établi au nom de Madame [L] [N] et Monsieur [Y] [M] arrêté au 16 décembre 2024. Le décompte fourni porte sur un logement d’une adresse différente de celle du contrat de bail à savoir [Adresse 4], adresse distante de 1,2 km de celle pour lequel le bail a été souscrit.

Le bailleur a fourni, suite au jugement de réouverture des débats, un courrier du cabinet BROSSET en date du 2 octobre 2023 justifiant de la prise en compte du préavis de départ de Madame [L] [N] avec date de fin du congé légal au 2 janvier 2024 et une fin de solidarité de la dette locative au 2 juillet 2024, soit 6 mois après la fin du congé légal, sauf nouveau locataire. Il produit un nouveau décompte à l’audience du 19 décembre 2024 portant mention d’une restitution de dépôt de garantie, soit un départ du logement du titulaire du bail sans apporter d’informations précises sur ce départ quant à sa date, ne permettant pas de déterminer le montant des sommes réellement dues par le locataire.

Sollicité en cours de délibéré, le bailleur n’a pas produit les informations utiles.

La présente affaire fait l’objet d’une réouverture des débats pour production par le bailleur des informations stabilisées sur la situation du locataire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mesure d'administration judiciaire insusceptible d'appel, par jugement mis à disposition au greffe :

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025 à 10h30 pour que : - le bailleur produise un décompte actualisé portant sur le logement objet du présent contrat de bail - le bailleur indique le maintien ou non du locataire dans le logement et, en cas de départ, la date précise de celui-ci.

Réserve les dépens et dit qu'il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes en ce comprises celles formulées au titre l' article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision vaut convocation des parties à l’audience ;

Ainsi jugé à [Localité 9] le trois février deux mille vingt-cinq et signé par la juge et le greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,