Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 03 Février 2025

N° RC 23/05506

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

EPIC VAL THOURAINE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 781 598 248.

ET :

[K] [B]

Débats à l'audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le : à Me BERBIGIER

copie le : à Me MERCIER

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL THOURAINE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 781 598 248., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ; ET :

Monsieur [K] [B], sous curatelle de l’ATIL né le 10 Juillet 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

[Adresse 4] [Adresse 4]

représenté par Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

RG 23/5506

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2007, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [B] portant sur un logement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 317,21 € charges comprises.

Reprochant à Monsieur [K] [B] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à celui-ci une sommation d’avoir à mettre fin aux troubles de voisinage en date du 16 août 2022, demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023 signifiée à l’ATIL en qualité de curateur et le 28 novembre 2023 par acte remis à étude, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - juger que Monsieur [K] [B] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ; - prononcer la résiliation du bail signé le 14 septebmre 2017 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [B] ; - juger qu’à compter du jugement à intervenir, Monsieur [K] [B] se trouve être occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] ; - prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Monsieur [K] [B] à régler à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel et provisions sur charges (soit 335.93 € par mois avant déduction de l’aide personnelle au logement) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; une somme de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure cvile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût des deux sommations ; - déclarer le jugement commun et opposable à l’ ATIL ; - juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du Code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024 et renvoyée à celle du 19 décembre 2024 compte tenu d’une demande d’aide juridictionnelle en cours.

A l'audience, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son Conseil, maintient les termes de son assignation et invoque la persistance de ces troubles et des plaintes malgré plusieurs rappels des obligations contractuelles.

L’ ATIL et Monsieur [K] [B] sont représentés par Me Mercier.

Monsieur [K] [B], par la voix de son Conseil, sollicite du Tribunal que soient déclarées irrecevables les demandes du bailleur, à défaut de preuves d’un défaut d’usage paisible.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [K] [B] demande au Tribunal : - de débouter l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions, - de condamner l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT à lui payer la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Mercier, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le présent jugement sera déclaré commun et opposable à l’ ATIL compte tenu de qualité de curateur de Monsieur [K] [B] et assignée dans le cadre de la présente procédure.

Sur la recevabilité de l’action de l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [K] [B] soutient, en application de l’article 1363 du Code civil, que nul ne peut se constituer un titre à soi-même.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats: - l’historique de situation rédigée par l’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [K] [B], avec première intervention en janvier 2019 suite à plainte d’une voisine; - une main courante déposée le 3 février 2020 par une locataire - Madame [T] [N] - pour tapage, cris et insultes ; - des déclarations pour troubles de voisinage ainsi qu’une pétition signée par près de dix locataires en juin et juillet 2022 occasionnant le 9 juin 2022 un courrier de rappel au règlement par VAL TOURAINE HABITAT . - une sommation d’avoir à mettre fin aux troubles de voisinage signifiée par huissier le 16 août 2022 ; - une main courante déposée le 14 octobre 2022 par Madame [F] [W], employée d’immeuble intérimaire signalant l’agressivité de Monsieur [B], qu’il se met nu à son balcon, qu’il lui arrive régulièrement de “péter les plombs” ; - des attestations de Mesdames [N] et [G] confirmant une fréquence des troubles aux alentours de 22 h jusqu’au matin, des insultes ainsi que des odeurs nauséabondes ; - un procès verbal dressé par huissier le 25 novembre 2022 portant constat de déchet évacués dans un local par trappe dans le logement alors qu’interdiction en est faite aux locataires ; - un signalement d’odeurs nauséabondes émanant du logement de Monsieur [B] par Madame [N] en décembre 2022 et avril 2023 ; - une nouvelle pétition des occupants de l’immeuble le 20 juin 2023 signalant le bruit, le fait que Monsieur [B] casse tout chez lui y compris dégradation de l’ascenseur, des constats de mauvaise hygiène et les conséquences d’une fuite d’eau provenant de son logement.

Il ressort des pièces versées qu’elles émanent pour les pétitions ainsi que les attestations de déclaration de troubles et les main-courantes de personnes habitant à la même adresse que Monsieur [B] - [Adresse 1]. Les sommations délivrées par acte de commissaire de justice ont été établies à la demande de VAL TOURAINE HABITAT selon les formes et modalités prévues par les textes. L’argument en défense consistant à considérer que ces sommations sont “purement et simplement irrecevables étant précisé que nul ne saurait se constituer une preuve à soi-même” ne peut être valablement retenu au regard d’un acte établi par commissaire de justice. Enfin, la défense met en avant que les voisins seraient eux-même acteurs des troubles de voisinage, sans apporter aucun élément à l’appui de cet argument.

L’ EPIC VAL TOURAINE HABITAT est déclaré recevable pour l’ensemble de ses demandes.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1728 du Code civil porte obligation au locataire d’user raisonnablement de la chose louée, l’article 1729 de ce même Code disposant que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble. Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 1 du titre II des conditions générales du bail signé entre les parties le 14 septembre 2007, l'obligation pour les résidents de “disposer paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. En conséquence, tous actes d’ivrognerie, toutes rixes, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entrainer la résiliation.” De même, il est également rappelé aux conditions générales l’interdiction de commettre “tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité de vos voisins...Vous ne devrez ...pas faire fonctionner des machines ou autres, dont le bruit et la trépidation incommoderait le voisinage”.

Des pièces produites par le bailleur telles que listées supra, il ressort que les nuisances sont dénoncées sur une longue période, a minima depuis la première main courante déposée en 2020 et ont perduré jusqu’en 2023 selon les pièces fournies à la procédure. A l’audience, VAL TOURAINE HABITAT a indiqué la persistance de ces nuisances sonores. La persistance dans le temps de ces nuisances malgré les rappels faits auprès de Monsieur [K] [B] et malgré la sommation d’avoir à cesser ces troubles en date du 16 août 2022, il apparait qu’il n’a pas modifié son comportement voire même que de nouveaux troubles tels l’évacuation des déchets n’a pas respecté les règles posées au sein de l’immeuble sont apparus.

Il en résulte que Monsieur [K] [B] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail signé le14 septembre 2007 et son expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [K] [B] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [K] [B], perdant le procès, sera condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500,00 € l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient, par conséquent, de mettre les dépens dont la sommation de cesser les troubles à la charge de Monsieur [K] [B].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2007 entre l'OPH VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [K] [B] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] à compter de la présente décision ;

Dit que Monsieur [K] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [K] [B], d'avoir libéré les lieux situé) et restituer les clés, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux situés [Adresse 1], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [K] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [K] [B] à payer à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déclare le présent jugement commun et opposable à l’ATIL ;

Condamne Monsieur [K] [B] à verser à l' EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [K] [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [B] aux entiers dépens et aux frais d’exécution forcée à intervenir;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection

RG 23/5506