Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 03 Février 2025

N° RC 24/02514

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’[Localité 7] et [Localité 9]

ET :

[R] [I]

Débats à l'audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le : à VTH

copie le : à Mme [I] à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 9]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’[Localité 7] et [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M.. [S] muni d’un pouvoir en date du 17 décembre 2024

D'une Part ;

ET :

Madame [R] [I] née le 06 Mai 1996 à [Localité 8] (GUINEE) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

comparante

D'autre Part ;

RG 24/2514

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [R] [I] portant sur un logement et espace privatif extérieur situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 457,34€, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 14 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [R] [I] par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [R] [I] ; - dire et juger en conséquence que Madame [R] [I] se trouve être occupante sans droit ni titre ; - ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique; - condamner Madame [R] [I] au paiement de la somme en principal de 11 623,03 € au titre des impayés de loyers et de charges ; - condamner Madame [R] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ; - condamner Madame [R] [I] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Madame [R] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 19 décembre 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [D] [S] dûment mandaté - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 391,32 €, hors dépens et frais au 17 décembre 2024, hors dépens et frais.

Madame [R] [I] explique être au chomage depuis le 9 octobre 2024 et percevoir à ce titre la somme de 950 €. Elle a deux enfants à charge.

Le bailleur indique que Madame [R] [I] a repris le paiement de son loyer et être favorable à la mise en place d’un plan d’apurement de la dette par mensualités de 100 € en plus du loyer courant.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 9] par voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 novembre 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 8 602,33 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 866,61 € L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 500,29 € soit : - les frais de commissaire de justice à hauteur de 286,51 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après - les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 120,20 € (soit 6*4,40 € + 12*4,76 € + 7*5,24 €) - les frais d’enquête sociale d’un montant de 68,58€ (9*7,62 €), à défaut de justificatifs produits par le bailleur - les frais de dossier SLS d’un montant de 25 €, à défaut de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [R] [I] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3 366,52 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 14 mars 2024 portant sur la somme en principal de 8 602,33 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [R] [I] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [R] [I] a repris le paiement de son loyer courant (500 € le 4 octobre 2024 ; 400 € le 12 décembre 2024). Il ressort du diagnostic social et financier et des informations communiquées à l’audience que Madame [R] [I] a 2 enfants à charge et perçoit des prestations chômage de 950 €. Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois.

Compte tenu de l’accord des parties sur le plan d’apurement, de la reprise de paiement du loyer courant, il sera accordé à Madame [R] [I] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [R] [I] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [R] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2019 entre Madame [R] [I] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 26 avril 2024 ;

Condamne Madame [R] [I] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3 366,52 € (TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE SIX EUROS, CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 décembre 2024 ;

Autorise Madame [R] [I] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente trois mensualités de 100 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [R] [I] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [R] [I] soit condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection