Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01919 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWQY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [O], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [W] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 12 août 2022, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 299,65 euros, charges comprises, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de justifier de l’assurance et de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 13 février 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 5], à Monsieur [I] [W]. Il portait sur la somme en principal de 1.624,82 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice remis à étude, le 23 avril 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [W] [I] au paiement de la somme de 1.667,12 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 19 avril 2024 ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Monsieur [W] [I] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Monsieur [W] [I] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

La SA [Adresse 5], représentée par Madame [D] [O], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3.608,32 euros et en faisant état de l’absence de paiement depuis le mois de décembre 2023. Elle indique également que l’assurance n’a pas été produite par Monsieur [W]. Elle précise que Monsieur [W] a déjà pu bénéficier d’un FUL et qu’un suivi AHU est en cours. Elle termine en précisant qu’aucune reprise des paiements n’a eu lieu.

Monsieur [I] [W], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 février 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bail à effet du 12 août 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet un mois.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 13 février 2024, un commandement de justifier de l’assurance et de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [I] [W]. Il portait sur la somme en principal de 1.624,82 euros au titre des loyers et charges échus.

Il ne ressort pas des éléments du débat la production de l’assurance dans le mois de la délivrance dudit commandement.

Il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 14 mars 2024.

Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [I] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 13 mars 2024 et à compter du 14 mars 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [I] [W], occupant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024 cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges, soit 329,87 euros tel qu’il ressort du décompte.

Sur l'expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 mars 2024 il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 3.997,18 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure (126,07 euros et 178,97 euros, relevant éventuellement des dépens), ainsi que les frais de pénalité (7 fois 7,62 euros et 22,86 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 3.615,94 euros.

Toutefois, le juge étant tenu par les demandes, et la somme calculée étant supérieure à celle sollicitée par VALLOIRE HABITAT, il sera retenue une dette locative de 3.608,32 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [I] [W] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [W] au paiement de la somme susdite de 3.608,32 euros au titre des loyers charges et indemnités en ce compris le montant de charges dû au titre du contrat multiservices produit, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera en outre ordonné à Monsieur [I] [W] de produire l’attestation d’assurance dans les 8 jours à compter de la signification de la présente décision.

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [W], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [I] [W] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 12 août 2022 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [I] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à compter du 14 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 3.608,32 euros au titre des loyers charges et indemnités, échéance du mois d’octobre 2024 inclus, en ce compris le montant de charges de 8,18 euros mensuellement dû au titre du contrat multiservices produit, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, soit la somme de 329,87 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE à Monsieur [I] [W] de produire l’attestation d’assurance dans les 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,