Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00377 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXAE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4] sise [Adresse 1] représentée par Mme [I], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [S] [J] épouse [H] demeurant [Adresse 2] comparante en personne

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 juillet 2018, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [Y] [S] [J] un appartement à usage d’habitation Lot 1141/1512 Escalier 4 Etage 3 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 395,59 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Madame [Y] [S] [J] épouse [H] et Monsieur [U] [V] [T] [H] le 13 février 2024, chacun par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7420,04 à la date dudit commandement, frais de procédure en sus.

C’est dans ce contexte que la SA d'[Adresse 6] a ensuite fait assigner Madame [Y] [S] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, aux fins suivantes :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2018 ;condamner Madame [Y] [S] [J] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;autoriser, passé ledit délai, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Madame [Y] [S] [J] au paiement des sommes suivantes :- 8709,19 euros représentant les loyers impayés au 17 avril 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 13 février 2024 sur 7420,04 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ; - au titre d'une indemnité d'occupation constituée du loyer d'un montant de 690,97 euros jusqu'à la libération effective des lieux ; - 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement et de la signification d'assignation.

À l’audience du 26 novembre 2024, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, représentée avec pouvoir par Madame [I], a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 13.043,70 euros. Elle a précisé que le bail est conclu au nom de Madame [J] sans que son mariage avec Monsieur [H] ait été justifié. La demanderesse a reconnu cependant que les quittances de loyer mentionnaient bien Monsieur et Madame [H]. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [S] [J], comparante, a précisé que son époux a quitté le domicile. Par ailleurs elle a reconnu la dette en faisant état du mauvais état du logement. Elle a précisé que c’est son époux, parti « du jour au lendemain » en 2022 ne résidant plus en France qui réglait le loyer. S’agissant de sa situation, elle a déclaré travaillé moyennant une rémunération de 2000 euros bruts outre 500 euros de CAF pour 2 enfants sur 4. Elle a ajouté avoir des crédits à rembourser par ailleurs.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, outre les déclarations reprises par Madame [J] lors de l’audience fait mention du projet de dépôt d’un dossier de surendettement et d’un accompagnement social. Il est par ailleurs visée la quote-part de loyer à sa charge soit 352,84 euros et un rappel de prestations sociales de la CAF potentiel, actuellement suspendues.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, l'ordonnance étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La SA d'[Adresse 6] produit un décompte duquel il ressort que Madame [Y] [S] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (911,51 euros), la somme de 12.848,49 euros échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail des appels de fonds distinguant le loyer augmenté de la provision sur charges n’étant produit.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu'il y a lieu de rejeter sa demande.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 6 juillet 2018 contient une clause résolutoire à défaut de paiement d’une mensualité de loyer après un commandement de payer demeuré infructueux pendant une période de deux mois (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 13 février 2024, pour la somme en principal de 7420,04 outre 166,09 euros de frais d’huissier.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi de sorte que c’est la période de deux mois qu’il convient d’appliquer en l’espèce.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 7.420,04 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

La SA [Adresse 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA [Adresse 5] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l'action aux fins de constat de résiliation du bail recevable concernant le bail signé le 6 juillet 2018 entre la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [Y] [S] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation Lot 1141/1512 Escalier 4 Etage 3 situé [Adresse 3] ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTONS la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DISONS que la SA [Adresse 5] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par S.Giustranti, juge des contentieux de la protection et D.STRUS greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,