Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00406 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXTU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [N], [L], [X] [J] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 18 novembre 2022, Madame [N] [L] [X] [J] née [U], représentée par l’agence mandataire, a donné à bail à Monsieur [R] [E] un logement à usage d’habitation (lot 120) de 2 pièces, avec emplacement de parking (lot n°217) et cave au sous-sol (lot n°89), le tout situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400 euros et 95 euros de charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 19 février 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [N] [L] [X] [J] à Monsieur [R] [E]. Il portait sur la somme en principal de 1107,31 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 mai 2024, Madame [N] [L] [X] [J] a fait assigner en référé Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement et ce, en application de la clause insérée au bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours d’un serrurier et de l’assistance éventuelle de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [R] [E] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2444,79 euros arrêtée au 17 avril 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail outre les intérêts de droit en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 19 février 2024 ;Le condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Monsieur [R] [E] au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Monsieur [R] [E] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et les frais d’exécution à venir. L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 26 novembre 2024.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [R] [E] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé. A l’audience, Madame [N] [L] [X] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la créance sollicitée à la somme de 5845,64 euros. Elle a produit un décompte actualisé.

Monsieur [R] [E], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

En l’espèce la signification du commandement de payer à la CCAPEX n’est pas une condition de recevabilité de l’action conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 18 novembre 2022 contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit 2 mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 19 février 2024 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [R] [E]. Il portait sur la somme en principal de 1107,31 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [R] [E] ne s’étant acquitté d’aucun règlement pendant la période de deux mois, période qu’il convient de retenir en application des dispositions de la loi du 27 juillet 2023, suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2024, 1er jour ouvrable après l’acquisition de la clause résolutoire.

- Sur l’expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

- Sur l’indemnité d’occupation Monsieur [E] reste redevable des loyers jusqu’au 21 avril 2024, et à compter du 22 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [R] [E], occupant sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024, cause un préjudice à Madame [N] [L] [X] [J] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges, soit mensuellement 486,71 euros sans que les circonstances de l’espèce ne justifient la condamnation au paiement d’une astreinte.

- Sur le montant de l’arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. En l’espèce, Madame [N] [L] [X] [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 5845,64 euros de laquelle il convient de déduire les frais de procédure de 125,31 euros, la taxe d’ordures ménagères de 74 euros non justifiée ainsi que la régularisation de charges de la période de du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 soit 194,23 euros. La dette locative s’élève donc à la somme de 5452,10 euros terme du mois de novembre 2024 inclus. Absent à l’audience, Monsieur [R] [E] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 5452,10 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1107,31 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance. La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [R] [E], absent à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience (aucun règlement n’ayant été effectué depuis le mois d’octobre 2023), ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [R] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Toutefois, la demande de condamnation à payer les frais qui seront engagés dans le cadre de l’exécution de la présente décision n’étant justifiée par aucun élément, elle sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [L] [X] [J], Monsieur [R] [E] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 18 novembre 2022 entre Madame [N] [L] [X] [J] d’une part, et Monsieur [R] [E] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation (lot 120) de 2 pièces, avec emplacement de parking (lot n°217) et cave au sous-sol (lot n°89), le tout situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 avril 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [R] [E] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [R] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DISONS que les sommes dues par Monsieur [R] [E] à Madame [N] [L] [X] [J] à compter du 22 avril 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 486,71 euros ;

REJETONS la demande de paiement à une astreinte ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [R] [E] à verser à Madame [N] [L] [X] [J] la somme provisionnelle de 5452,10 euros, échéance du mois de novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1107,31 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [Z] [C] et Madame [N] [L] [X] [J] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 486,71 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [E] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNONS Monsieur [R] [E] à payer à Madame [N] [L] [X] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,       La juge des contentieux de la protection,