Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02574 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GX3K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [Z], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [F] [W] demeurant [Adresse 1] comparante en personne

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [W] un pavillon à usage d’habitation avec jardin n°12-52-2550-01-0015 dans le groupe « [Localité 4] 2 » sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 541,28 euros, provisions sur charges (4,73 euros) comprises, payable à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 24 janvier 2024 par procès-verbal de remise à personne à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [F] [W]. Il portait sur la somme en principal de 659,86 euros au titre des loyers et charges échus.

Se prévalant d’un défaut d’assurance, un commandement de justifier de cette assurance dans le délai d’1 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 31 janvier 2024 par procès-verbal de remise à personne à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT à Madame [F] [W].

Par acte d’huissier du 16 mai 2024, la SA [Adresse 5] a fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 26 mai 2021, Ordonner en conséquence que Madame [F] [W] soit expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,La condamner au titre des loyers impayés au paiement de la somme de 1.459,10 euros, La condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, Dire en ce qui concerne le mobilier que leur sort sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R 433-1 et suivants du même code,Condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [I] [Z], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.417,09 euros pour un loyer de 595,22 euros et en exposant l’absence de règlements depuis le mois de septembre 2023. Elle précise que le logement n’est toujours pas assuré et les engagements non respectés. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [W], comparante, déclare avoir assuré le logement. Elle reconnait le montant de la dette et explique avoir traversé une période très compliquée lors de laquelle elle a « tout perdu ». Elle indique par ailleurs bénéficier d’un CDI rémunéré 1250 euros par mois outre une pension alimentaire de 250 euros et 17 euros versée par la CAF en raison d’une retenue. Elle sollicite des délais de paiement.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état d’une situation d’endettement de Madame [W] et d’un indu à rembourser à la CAF précisé lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 22 janvier 2024.

Sur la notification au préfet L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail en date du 26 mai 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la production annuelle à la demande de la bailleresse de la preuve de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs auprès de la compagnie de son choix par le preneur qui produit une police d’assurances ou une attestation de paiement des primes. A défaut, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Se prévalant du défaut de souscription et de production de l’attestation d’assurance, le 31 janvier 2024, un commandement d’en justifier a été délivré par procès-verbal de remise à personne à Madame [F] [W].

Il ressort des éléments du débat que dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée, pas plus que lors de l’audience, de sorte qu’il convient de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 4 mars 2024, 1er jour ouvrable après l’expiration de la période d’un mois.   L’expulsion de Madame [F] [W] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

- Sur l'indemnité d'occupation

Madame [F] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 3 mars 2024 et à compter du 4 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [F] [W], occupante sans droit ni titre depuis le 4 mars 2024, cause un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit la somme de 595,22 euros.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette au titre des loyers charges et indemnités d’occupation à la somme de 4706,34 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus de laquelle il convient de déduire des frais de contentieux de 213,05 euros et des frais et pénalités de 76,20 euros. La dette locative s’élève donc à 4417,09 euros.

Madame [F] [W] ne conteste pas le montant de cette dette locative. Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 4417,09 euros portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

- Sur la demande de délais de paiement La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 24 janvier 2024. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [F] [W], comparante a sollicité des délais de paiement sans toutefois émettre une proposition concrète. En outre, force est de constater que le dernier règlement effectif effectué par Madame [W] remonte au mois de janvier 2024. Il ressort par ailleurs des éléments du débat un état d’endettement de cette dernière et une dette locative conséquente. En outre, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du règlement du loye , il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [F] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2021 entre la SA [Adresse 5] et Madame [F] [W] concernant le pavillon à usage d’habitation avec jardin n°12-52-2550-01-0015 dans le groupe « BOURRASSIERES 2 » sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

DIT que Madame [F] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [F] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4417,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 595,22 euros, à compter du 1er novembre 2024, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [F] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,