Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [B] [S]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QLW

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR Monsieur [F] [B] [S], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QLW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] HABITAT-OPH (ci-après, l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH) a consenti un bail d’habitation à M. [F] [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 329,81 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2823,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [B] [S] le 7 mai 2024.

Par assignation du 19 juillet 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [B] [S], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3865,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, à parfaire le jour de l’audience, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 novembre 2024, l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s'élève désormais à 3447,78 euros. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et indique ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant le défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [B] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2823,41 euros dans un délai de deux mois été signifié au locataire le 6 mai 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, le locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

M. [F] [B] [S] ne comparaissant pas le jour de l’audience, il ne forme aucune demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il ressort du dernier décompte versé aux débats qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2024, M. [F] [B] [S] lui devait la somme de 3447,78 euros dont il convient néanmoins de déduire les frais de contentieux facturés, au total, à hauteur de 1 213.26 euros.

M. [F] [B] [S] best donc redevable de la somme de 2 234.52 euros. Non comparant, il ne conteste pas ce montant qu’il sera ainsi condamné à verser au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 21 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il sera, en outre, condamné à verser à l’EPIC [Localité 8] HABITAT- OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, d’un montant égal à celui du loyer indexé augmenté des charges, à compter du 22 novembre 2025 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [F] [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mars 2018 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [F] [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], Hall 3, Escalier 3, 2ème étage, Porte 6 est résilié depuis le 7 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [B] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], Hall 3, Escalier 3, 2ème étage, [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE M. [F] [B] [S] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 2234,52 euros (deux mille deux cent trente-quatre euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues au 21 novembre 2024,

CONDAMNE M. [F] [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [B] [S] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et celui de l'assignation du 19 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge