Demande en partage, ou contestations relatives au partage

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 16/15609 - N° Portalis 352J-W-B7A-CJCAC

N° MINUTE :

Assignation du : 05 Octobre 2016

JUGEMENT rendu le 14 Février 2025 DEMANDEUR

Monsieur [U] [T] [D] [Adresse 1] [Localité 9] Représenté par Maître Gérard PICOVSCHI de la SELASU AVOCATS PICOVSCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0228

DÉFENDERESSE

Madame [J] [D] [Adresse 11] [Localité 21] Représentée par Maître Florence LOURS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0721

S.A [16] [Adresse 3] [Localité 8]

Représentée par Maître Arnaud MOQUIN de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K019

Décision du 14 Février 2025 2ème chambre civile N° RG 16/15609 - N° Portalis 352J-W-B7A-CJCAC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-Présidente adjointe Madame Claire ISRAEL, Vice-Président Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, M.adame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire et en premier ressort

Faits, procédure et prétentions des parties

[F] [L], veuve [D], domiciliée à [Localité 21], est décédée le [Date décès 7] 2015 laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [U] [T] [D] et Mme [J] [D].

Au décès, la succession comprenait, outre de nombreux objets d’art, bibelots, articles de luxe, de l’argenterie, de la vaisselle, de la cristallerie et des bijoux : - un appartement sis, [Adresse 6] à [Localité 21], vendu le 27 octobre 2017 au prix de 1 700 000 euros, - une chambre de bonne sise, [Adresse 6], vendue au prix de 45 000 euros, - un appartement sis, [Adresse 11] à [Localité 21], - un appartement sis, [Adresse 10] à [Localité 21], - des valeurs mobilières pour un montant de 456.000 euros dont certaines ont depuis été réalisées.

Il existait un passif d’environ 24 000 euros.

Le partage amiable de la succession n’a pu être réalisé, initialement en raison du désaccord entre les héritiers quant à l’existence ou non de libéralités faites à Mme [J] [D].

Par acte d’huissier de justice délivré à Mme [J] [D], le 5 octobre 2016, M. [U] [D] a saisi ce tribunal afin de voir ordonner l’ouverture des opérations, de comptes, liquidation et partage de la succession de [F] [L] et trancher les difficultés les empêchant de parvenir à un partage amiable.

Au cours de la procédure, l’inventaire des meubles, objets d’art et bijoux a été réalisé. Il a été vendu divers objets d’art, tableaux, meubles et bijoux pour la somme de 388 782 euros, frais non encore déduits.

Par jugement en date du 25 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment : - ordonné le partage judiciaire de la succession de [F] [L] et désigné pour y procéder Me [P] [X], notaire à [Localité 19], - débouté « des demandes d’attribution préférentielle et de fixation de valeur des biens immobiliers à M. [U] [D] sis [Adresse 10] à [Localité 21] et à Mme [J] [D] sis [Adresse 11] à [Localité 21] en ce que ses deux branches sont indivisibles », - fixé à la somme mensuelle de 2 000 euros l’indemnité d’occupation dont M. [U] [D] est redevable envers la succession depuis le 6 juin 2015 jusqu’au partage au titre de la jouissance gratuite de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 21], - fixé à la somme mensuelle de 1 600 euros l’indemnité d’occupation dont Mme [J] [D] est redevable envers la succession depuis le 6 juin 2015 jusqu’au partage au titre de la jouissance gratuite de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 21], - débouté M. [U] [D] de ses demandes au titre du rapport et du recel, - débouté Mme [J] [D] de sa demande de rapport.

Par ordonnances du 21 janvier 2019 et du 9 juillet 2021, le juge commis a déchargé les notaires successivement commis aux opérations de partage et désigné en lieu et place Maître [R] [B] [H], Notaire à [Localité 19], exerçant au sein de l’étude [23], [Adresse 4] à [Localité 20].

Le 3 mai 2023, le notaire commis a adressé au juge commis un procès-verbal en date du 14 avril 2023 comprenant un projet d’état liquidatif Le juge commis a rendu son rapport le 28 juin 2023.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023 auxquelles il est expressément référé, Mme [J] [D] demande au tribunal, au visa des articles 815-3, 829 et 840 et suivants du code civil, de :

- fixer la valeur vénale de l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 21], cadastré FI [Cadastre 2], lots n°29 et 53 à la somme de 676 000 € ; - fixer la valeur vénale de l’appartement situé [Adresse 10] à [Localité 21], cadastré DF [Cadastre 5], lot n°78 à la somme de 1 300 000 € ; - dire que Madame [D] bénéficie d’une créance envers la succession d’un montant de 170 096,47 € du fait des travaux qu’elle a effectués dans l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 21] ;

- fixer le rétablissement par Madame [D] des charges locatives réglées au syndic [S] par Me [N] pour l’appartement du [Adresse 11], à la somme de 14 261,61 € ; - pour le surplus, homologuer le projet d’état liquidatif de Me [B] ;

Subsidiairement : - fixer la créance de Madame [D] envers la succession au titre des travaux effectués dans l’appartement du [Adresse 11], à la somme de 90 516,40 € si la valeur du bien est fixée à 676 000 € ou de 93 060,50 € si la valeur du bien est fixée à 695 000 € ;

En tout état de cause : - statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [U] [D] n’a pas n’a pas conclu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs. L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 février 2025.

Motifs de la décision

1. Sur la demande de fixation de la valeur vénale des appartements situé [Adresse 11] et [Adresse 10] à [Localité 19]

Mme [D] expose que les biens immobiliers subsistant dans l’indivision sont un appartement situé [Adresse 11] qu’elle occupe et un appartement sis [Adresse 10], qui était occupé par son frère mais qui est actuellement inoccupé.

Elle fait valoir que plusieurs estimations de ces biens ont été effectuées en cours de procédure et que Me [B], dont elle critique par ailleurs le sérieux et l’impartialité, a retenu s’agissant de l’appartement [Adresse 10] une valeur moyenne de 975 000 euros, sur la base de deux estimations produites par le défendeur, et s’agissant de l’appartement de l’[Adresse 11], une valeur moyenne de 695 000 euros, alors que la valeur moyenne des trois estimations qu’elle avait produites aboutissait à une valeur de 676 000 euros. Elle précise que la notaire a ainsi considéré, au regard des précédentes évaluations effectuées, que l’appartement de M. [D] avait connu une augmentation de 8,33% de sa valeur tandis que celui [Adresse 11] avait connu une augmentation de 13,93%.

Elle soutient également que le notaire commis a refusé de tenir compte d’une offre d’achat relative à l’appartement [Adresse 10], pour des motifs qu’elle estime injustifiés, notamment le fait que le dossier d’achat ne contenait pas de certificat de superficie loi Carrez et que le rapport d’expertise de la chambre des notaires de [Localité 19] émettait des réserves sur la superficie de l’appartement en cause. Elle fait valoir que la même personne, Mme [A], a ensuite réitéré à deux reprises son offre d’achat, par mail, puis par écrit, au prix d’1,3 millions d’euros sans condition suspensive et sollicite donc que la valeur vénale de cet appartement soit fixée à hauteur d’1,3 millions d’euros.

Sur ce,

L’article 829 du code civil dispose que : « En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage ».

Sur la valeur de l’appartement situé [Adresse 11] Il ressort du projet d’état liquidatif que trois attestations de valeur pour ce bien ont été réalisées au mois d’octobre 2022 par les agences immobilières [17], [15] et [14].

Si le notaire a estimé trop bas l’avis de valeur à 640 000 euros établi par l’agence [14] et l’a écarté dans son calcul, il n’apparait aucunement justifié de ne pas tenir compte de cette évaluation alors que l’agence [17] a fixé la valeur de la fourchette basse de son estimation du bien à seulement 10 000 euros de différence.

En revanche, la valeur du bien litigieux devant être fixée au plus proche du jour du partage, les autres avis de valeur établis en 2015 et 2019 par [22] ne seront pas pris en compte, comme étant trop anciens.

En conséquence, il y a lieu de retenir, pour calculer la valeur du bien en cause, la moyenne des trois attestations, en additionnant toutes les valeurs proposées et en prenant en compte les fourchettes basses et les fourchettes hautes.

La valeur de l’appartement situé [Adresse 11] est ainsi fixée à 684 000 euros.

Sur la valeur de l’appartement situé [Adresse 10] Il ressort du projet d’état liquidatif que le notaire commis a fixé la valeur de ce bien à 975 000 euros, en se fondant sur la moyenne de deux avis de valeur, qui lui ont été produits, établis en octobre 2022 par les agences immobilières [13] et [12] et qui retiennent une valeur de 960 000 euros et de 980 000 à 1 millions d’euros.

Conformément aux dispositions précitées de l’article 829 du code civil, les biens doivent être estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, cette date devant être la plus proche possible du partage.

C’est donc à juste titre que le notaire commis a retenu les deux avis de valeur datés d’octobre 2022, sans tenir compte des avis de valeur établis par [15] et [22], datant de 2015 et 2019, ceux-ci étant trop anciens.

Enfin, Mme [D] conteste la valeur fixée dans le projet d’état liquidatif critiquant le fait que le notaire commis a écarté de ses calculs l’offre d’achat émise au prix de 1,3 millions d’euros par Mme [Z] [A], propriétaire voisine des autres appartements situés [Adresse 10], d’abord par courriel en mars 2023 puis par courrier du 27 juillet 2023, dont il sera relevé que ce courrier n’est accompagné d’aucun document permettant de justifier de d’identité de son rédacteur et qu’il précise que l’offre est valable jusqu’au 18 juillet 2023.

Toutefois, le tribunal observe qu’une offre d’achat ne permet pas de justifier de la valeur vénale d’un bien, le prix proposé pouvant répondre à d’autres intérêts du pollicitant et à son souhait d’acquérir le bien y compris à un prix supérieur à sa valeur réelle. Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte de ladite offre pour fixer la valeur vénale du bien litigieux.

Par conséquent, Mme [D] sera déboutée de sa demande tendant à fixer la valeur vénale de l’appartement situé [Adresse 10] à la somme de 1,3 millions d’euros et le projet d’état liquidatif du notaire commis sera donc homologué en ce qu’il fixe la valeur vénale de ce bien à la somme de 975 000 euros.

2. Sur la créance de Mme [D] envers la succession au titre des travaux effectués sur l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 19]

A titre principal, Mme [D] sollicite que sa créance au titre des travaux d’amélioration effectués sur l’appartement [Adresse 11] soit fixée à la somme de 170 096,47 euros.

A cet égard, elle soutient :

qu’elle a financé en 2006 et 2007, 170 096,47 euros de travaux dans l’appartement qu’elle occupe ;qu’il résulte de l’estimation de la Chambre des notaires que les travaux ont valorisé l’appartement de 13,39% ;que Me [B] a refusé de tenir compte des améliorations ainsi financées, au motif que Mme [D] avait été déboutée, aux termes du jugement du 25 octobre 2018, de sa demande de rapport et que M. [D] avait été débouté de ses demandes au titre du rapport et du recel ;que ce refus du notaire est injustifié et témoigne sa volonté de favoriser M. [D], dès lors que Mme [D] n’avait pas formulé de demande de créance à ce titre au tribunal, contrairement à son frère dont la demande avait été écartée.

A titre subsidiaire, si le tribunal considère, comme l’avait fait la Chambre des notaires, que les travaux ont amélioré le bien à hauteur de 13,39 %, elle souhaite que le montant de sa créance soit porté à la somme de 90 516,40 euros si la valeur du bien est fixée à 676 000 euros comme elle le propose ou à la somme de 93 060,50 euros si la valeur du bien est fixée à 695 000 euros comme le propose le notaire.

Sur ce,

L’article 815-13 du code civil dispose que : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. »

Le tribunal observe que Mme [D], qui se fonde pourtant sur les dispositions de l’article 815-13 du code civil, se prévaut de dépenses effectuées en 2006 et 2007, soit à des dates antérieures au décès de sa mère et donc à l’existence de l’indivision successorale.

En tout état de cause, elle ne verse aux débats aucune pièce, notamment des relevés bancaires, démontrant qu’elle s’est personnellement acquittée des factures produites correspondant aux travaux, ni que ces travaux auraient fait naître une créance à l’encontre de sa mère, étant relevé qu’il ressort du jugement du 25 octobre 2018 que Mme [D] déclarait avoir bénéficié d’un versement mensuel de sa mère à hauteur de 500 euros après avoir perdu son emploi en 2003 à l’âge de 49 ans, souffrant de longue date d’un rhumatisme articulaire invalidant et n’avoir depuis lors pas retrouvé d’emploi.

En conséquence, Mme [D] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3. Sur la créance de l’indivision à l’égard de Mme [D] au titre des charges de copropriété réglées au syndic par Me [N] pour l’appartement situé [Adresse 11] 

Mme [D] fait valoir que le notaire commis, dans son procès-verbal, souligne que le cabinet [18], qui est le syndic de l’immeuble situé [Adresse 11], ne lui a pas transmis l’ensemble des justificatifs sollicités et qu’il ne fait donc état que des charges de 2019 à 2021.

Elle sollicite aujourd’hui que la créance due au titre des charges locatives réglées au syndic pour les années 2015 à 2021 soit fixée à hauteur de 14 261,61 euros.

Sur ce,

Mme [D] actualise sa créance au titre des charges de copropriété en produisant les appels de charges établis entre 2015 et 2021 pour un montant total de 14 261,61 euros. Cette somme ne fait l’objet d’aucune contestation.

Il convient donc de fixer la créance de l’indivision à l’égard de Mme [D] à la somme de 14 261,61 euros.

*

Il convient donc d'ordonner l'homologation de l'état liquidatif établi par Maître [R] [B] [H], notaire à [Localité 19], le 14 avril 2023, sauf à : fixer la valeur vénale de l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 21] cadastré FI [Cadastre 2], lots n°29 et 53 à la somme de 684 000 euros ; fixer à la somme 14 261,61 euros la créance de l’indivision à l’égard de Mme [D] au titre du paiement des charges de copropriété pour les années 2015 à 2021. Il n'y a pas lieu de faire figurer au dispositif de la décision les demandes qui consistent en réalité à homologuer l'état liquidatif.

Il y a donc lieu d'ordonner le renvoi des parties devant le notaire commis pour que ce dernier dresse l'acte de partage conformément à la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

Il a déjà été statué sur les dépens à l’occasion du jugement d’ouverture.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Rejette la demande de Mme [J] [D] tendant à fixer la valeur de l’appartement sis [Adresse 11] à la somme de 676 000 euros ;

Rejette la demande de Mme [J] [D] tendant à fixer la valeur de l’appartement sis [Adresse 10] à [Localité 21], cadastré DF [Cadastre 5], lot n°78, à la somme de 1 300 000 euros ;

Déboute Mme [J] [D] de ses demandes tendant à fixer sa créance à l’égard de l’indivision successorale au titre des travaux effectués dans l’appartement situé [Adresse 11], à la somme de 170 096, 47 euros à titre principal, et aux sommes de 90 516,40 euros ou 93 060,50 euros à titre subsidiaire ;

Homologue le projet d'état liquidatif établi par Maître [R] [B] [H], notaire à [Localité 19], le 14 avril 2023, sous les réserves suivantes :

Fixe la valeur vénale de l’appartement situé [Adresse 11] à [Localité 21] cadastré FI [Cadastre 2], lots n°29 et 53 à la somme de 684 000 euros ;

Fixe la créance de l’indivision successorale à l’égard de Mme [J] [D] au titre des charges locatives réglées au syndic [S] par Me [N] pour l’appartement sis [Adresse 11] pour les années 2015 à 2021 à la somme de 14 261,61 euros ;

Ordonne le renvoi des parties devant le notaire commis pour que ce dernier dresse l’acte de partage conformément à la présente décision ;

Rappelle qu’il a déjà été statué sur les dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à Paris le 14 Février 2025

La Greffière La Présidente