Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 24/57748 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55ZX

N° : 10

Assignation du : 22 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.A.S. BOIDOT, société par actions simplifiée [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Maître Camille DE VERDELHAN de la SELARL Camille de Verdelhan Avocat, avocats au barreau de PARIS - #J0098

DEFENDERESSE

S.A.S. VH OPTIQUE [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Malik GUELLIL, avocat au barreau de PARIS - #D1957

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2023, la société Optique médicale Victor Hugo Maison Boidot a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées VH OPTIQUE pour une durée de 9 années à compter du 23 mai 2023, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 51 000 euros HT, payable trimestriellement, et par terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la société S.A.S. BOIDOT anciemment dénommée droits de la société Optique médicale Victor Hugo Maison Boidot a assigné la S.A.S. VH OPTIQUE en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d'obtenir : - l'expulsion de la S.A.S. VH OPTIQUE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la S.A.S. VH OPTIQUE, - la condamnation de la S.A.S. VH OPTIQUE à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 54.229, 91euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, - la condamnation de la S.A.S. VH OPTIQUE au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 150% du montant du loyer annuel rapporté au nombre de jours de l'année jusqu'à la date de restitution effective des locaux, majorée des intérêts de retard prévus à l'aticle 11 du bail, - la condamnation de la S.A.S. VH OPTIQUE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 10 janvier 2025, la société S.A.S. BOIDOT, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 51.915,71 euros, terme de dernier trimestre 2024 inclus. Il s'oppose à l'octroi de tout délai.

A l'appui de ses prétentions, la société S.A.S. BOIDOT fait valoir qu'aucun paiement n'a été effectué depuis de nombreux mois et que la défenderesse a d'ores et déjà bénéficié de délais de fait importants. Il indique le décompte inclus dans le commandement est suffisamment clair puisque la défenderesse n'en a jamais contesté le quantum jusque lors.

Par conclusions développées lors de l'audience, la S.A.S. VH OPTIQUE, représentée par son Conseil, sollicite dire n'y avoir lieu à référés et à titre subsidiaire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 24 mois, outre le débouté de la demande d'article 700 et des dépens.

A l'appui de ses prétentions, la société VH OPTIQUE soulève l'existence de contestation sérieuse sur la validité du commandement, estimant le décompte imprécis.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

1/ Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l'article 29 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d'avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d'huissier du 10 juin 2024, la société S.A.S. BOIDOT a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance en précisant les natures de sommes portées au débit et crédit du compte locatire sollicitée et en précisant les mois concernés par l'arriéré locatif. Il ne peut dès lors être considéré comme constitutif d'une contestation sérieuse.

Il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l'acquisition de la clause résolutoire au 10 juillet 2024.

Sur les délais

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la S.A.S. VH OPTIQUE justifie de sa situation comptable et force est de constater qu'elle a repris le paiement des loyers courants depuis 3 mois. Il convient donc de lui accorder les délais de paiement sollicités comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l'expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d'occupation sera mise à sa charge depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l'espèce, la majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation et des intérêts de retard s'analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à la société S.A.S. BOIDOT n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 51.915, 71 euros, janvier 2025 inclus, déduction faite de la somme de 168 euros au titre des frais bancaires injustifiés.

La S.A.S. VH OPTIQUE sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 51.147, 71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre de l'arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la S.A.S. VH OPTIQUE qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. VH OPTIQUE à payer à la société S.A.S. BOIDOT une provision de 51.174, 71 euros (cinquante et un mille cent soixante quatorze euros et soixante et onze centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la S.A.S. VH OPTIQUE un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d'un montant de 2 156 euros (deux mille cent cinquante six euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 mars 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement,

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la S.A.S. VH OPTIQUE à payer à la société S.A.S. BOIDOT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n'y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation ;

Disons n'y avoir lieu à référés sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

Condamnons la S.A.S. VH OPTIQUE , aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 ;

Condamnons la S.A.S. VH OPTIQUE au paiement à la société S.A.S. BOIDOT de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Fait à Paris le 14 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY