Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/56464 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHH

N° : 7

Assignation du : 17 Septembre 2024

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE

La Société LES 3 RICHERS, S.C.I. [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS - #E1677

DEFENDERESSES

S.A.R.L. RELISH [Adresse 2] [Localité 3]

Madame [C] [O] [Adresse 6] [Localité 4]

représentées par Maître Yannick ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #B0109

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2023, la société LES 3 RICHERS a donné à bail commercial à la Société RELISH pour une durée de 9 années, un local situé à l’adresse du [Adresse 2], consistant en une boutique, arrière boutique et cave, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d'avance le 1er jour de chaque trimestre.

Suivant acte sous seing privé séparé en date du 15 mai 2023, Madame [C] [O] s'est portée caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société LES 3 RICHERS a assigné la société RELISH et Madame [C] [O] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d'obtenir : - l'expulsion de la société RELISH ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société RELISH, - la condamnation solidaire de la société RELISH et de Madame [C] [O] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 5 700euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon le décompte arrêté au 11 juillet 2024, - la condamnation in solidum de la société RELISH et de Madame [C] [O] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation trimestrielle d'un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses, - la condamnation in solidum de la société RELISH et de Madame [C] [O] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 10 janvier 2025, la société LES 3 RICHERS, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 6 450 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle fait part de son accord avec la défenderesse quant à des délais de paiement sur 2 mois en sus du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire dans l'attente.

La société RELISH et Madame [C] [O] , représentés par leur Conseil, ne contestent pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 2 mois et le rejet de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du septembre 2023, dénoncé à caution le 6 septembre 2024, la société LES 3 RICHERS a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties font part de leur accord quant à l’octroi de délais.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société LES 3 RICHERS n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 450 euros au 8 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

La société RELISH et Madame [C] [O] en sa qualité de caution solidaires seront donc condamnées au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 450 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 sur la somme de 2 491, 93 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société RELISH et Madame [C] [O] en sa qualité de caution solidaire qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la société RELISH et Madame [C] [O] en sa qualité de caution solidaire à payer à la société LES 3 RICHERS une provision de 6 450 euros (six mille quatre cent cinquante euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 1er janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 sur la somme de 2 941,93 euros (deux mille neuf cent quarante et un euros quatre vingt treize centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Accordons à la société RELISH et Madame [C] [O] un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 2 paiements mensuels successifs d'un montant de 3 225 euros (trois mille deux cent vingt cinq euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 mars 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société RELISH devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis à l’adresse du [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société RELISH et Madame [C] [O] en sa qualité de caution solidaire à payer à la société LES 3 RICHERS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Condamnons la société RELISH et Madame [C] [O] en sa qualité de caution solidaire, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023 ;

Déboutons la société LES 3 RICHERS de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Fait à Paris le 14 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY