Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 07 Février 2025 Président : Madame PONCET, Juge, Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 20 Décembre 2024

N° RG 24/05045 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VDL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice le Cabinet SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [N] Né le 13 Juillet 1974 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

Non comparant

Madame [B] [Y] épouse [N] Née le 24 Juillet 1972 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] sont propriétaires d'un appartement correspondant au lot 4 au sein d'un ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC a fait assigner Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 213,75 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi ALUR échues (pour la période comprise entre le 1er mai 2024 et le 31 janvier 2025) ; 356,25 euros de manière anticipée au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi ALUR non encore échues (pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 avril 2026) ; La somme de 3090,73 euros au titre des charges restant dues pour les exercices antérieurs votés et approuvés ; 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1459 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. Il sollicite par ailleurs que le juge dise qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par la requise en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il fait valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Madame [B] [Y], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [R] [N], bien que régulièrement assigné à personne, n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] de payer la somme de 71,25 euros au titre des provisions de l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er mai 2020 au 30 avril 2021, du 1er mai 2021 au 30 avril 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 et du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 et du 1er juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 et de l’exercice du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et du 1er mai 2025 au 30 avril 2026, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 22 juillet 2024 indiquant l’absence de de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de charges et provisions échues correspondant à un solde antérieur de 2517,37 € au 31 aout 2023. Si l’extrait de compte propriétaire en date du 25 mai 2024 versé aux débats permet de justifier d’une partie de cette somme, cela n’est pas le cas pour un montant de 2231,99€. Il convient donc de déduire cette somme du solde réclamé.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte soit la somme totale de 259€.

Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 893,38 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 septembre 2024, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour la période du 1er aout 2024 au 30 avril 2025 et du 1er mai 2025 au 30 avril 2026 s’établissent à 71.25 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par les défendeurs. La dernière assemblée générale a voté les budgets prévisionnels correspondant à ces périodes.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 498.75 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er aout 2024 et le 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de X euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Les frais de mise en demeure et de relance des 28 octobre 2023 et 28 décembre 2023 ainsi que les frais de procédure du 20 mars 2024 figurant sur l’extrait de compte ne sont pas justifiés.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC la somme 893,38 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC la somme 498.75 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er aout 2024 et le 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] représenté par leur syndic en exercice la SAS SERGIC la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [B] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE