Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur

N° RG 24/09623 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZRM

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 FÉVRIER 2025 50F

N° RG 24/09623 N° Portalis DBX6-W-B7I- ZZRM

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SCI TESTAROSSA SAS BULK C/ SCCV AIMÉ [I]

Grosse Délivrée le : à SELARL AVOCAGIR Me Thierry FIRINO MARTELL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SCI TESTAROSSA [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS BULK [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDERESSE

SCCV AIMÉ [I] [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Me Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS BULK, ayant pour gérant monsieur [C] [F], et qui exploite une activité d'impression au sein d'une zone commerciale située à [Localité 6], a souhaité procéder à l'acquisition d'un nouveau local dans ce même périmètre.

Elle a ainsi signé le 15 décembre 2022 avec la SCCV AIME [I] une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier dénommé "cellule D3" situé [Adresse 2] à [Localité 6], comportant un local artisanal (lot de copropriété 303) et une place de stationnement (lot de copropriété 443), moyennant un prix de 375 000 € HT et a versé à cette occasion un dépôt de garantie de 5 000 €.

La promesse prévoyait plusieurs conditions suspensives dont celle d'obtention d'un prêt bancaire avant le 15 janvier 2023, le délai pour réitérer la vente étant fixé au 15 avril 2023.

Cette transaction n'a finalement pas abouti.

Le 10 juin 2024, la SAS REALITES, gérante de la SCCV AIME [I], a émis au profit de monsieur [C] [F], es-qualité de gérant de la SAS BULK une offre de vente que ce dernier a contresignée portant sur l'immeuble précité au prix de 250 000 € HT, la vente devant être réitérée au plus tard le 30 juin 2024.

En vue de cette acquisition, le 13 juin 2024 a été créée la SCI TESTAROSSA ayant pour associés la SASU CINQUE VALVOLE pour 999 parts et monsieur [F] pour 1 part.

Selon courriel du 24 juin 2024, le vendeur était informé que cette SCI devait se substituer à la SAS BULK en qualité d'acquéreur.

Le 10 juillet 2024 une nouvelle offre de vente était émise par la SAS REALITES, gérante de la SCCV AIME [I], au profit de monsieur [C] [F], es-qualité de gérant de la SAS BULK, précisant le montant de la TVA à hauteur de 50 000 €, et indiquant que l'offre était valable jusqu'au 17 juillet 2024.

La date de réitération de la vente a ensuite fait l'objet de plusieurs reports, l'ultime rendez-vous étant fixé au 28 août 2024. N° RG 24/09623 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZRM

Le 25 septembre 2024, le vendeur informait la SAS BULK de son refus de poursuivre la vente.

Après sommation de comparaître devant Maître [L] délivrée le 16 octobre 2024 par la SCI TESTAROSSA à la SCCV AIME [I], le 06 novembre 2024, ce notaire a dressé un procès-verbal de carence à la requête de la SCI TESTAROSSA.

Sur requête déposée le 08 novembre 2024, la SCI TESTAROSSA et la SAS BULK ont été autorisées à assigner la SCCV AIME [I] à l'audience du 10 décembre 2024, ce qui a été fait selon acte délivré le 15 novembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024 elles demandent au tribunal de :

"DEBOUTER la SCCV AIME [I] de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATER le caractère parfait de la vente portant sur les lots 303 et 343 de la copropriété située [Adresse 2] à EYSINES (33320) selon offre de vente formulée par la SCCV AIME [I] le 10 juin 2024 acceptée par la SCI TESTAROSSA le 17 juin 2024 ;

CONDAMNER la SCCV AIME [I] à se présenter devant notaire pour réitérer la vente par acte authentique sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCCV AIME [I] à verser à la SAS BULK la somme de 30.000 € en indemnisation de son préjudice d'image ;

CONDAMNER la SCCV AIME [I] à verser à la SCI TESTAROSSA la somme de 10.000 € en indemnisation de son préjudice moral ;

CONDAMNER la SCCV AIME [I] à verser à la SCI TESTAROSSA et à la SAS BULK la somme de 2.000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCCV AIME [I] aux dépens, en ce compris les frais de constat du 9 octobre 2024 et la sommation du 16 octobre 2024 ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, la SCCV AIME [I] demande au tribunal de : "Débouter les sociétés BULK et TESTAROSSA de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Condamner la société BULK au paiement de la somme de 18 750,00 € TTC au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat du 15 décembre 2022, Condamner la société BULK au paiement de la somme de 5 000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée par le contrat du 15 décembre 2022,

Autoriser la SCCV AIME [I] à faire vider les locaux illégalement occupés par la société BULK et condamner la société BULK à rembourser la SCCV AIME [I] des frais engagés à cette fin sur justificatifs, Condamner la société TESTAROSSA au paiement de la somme de 20 000,00 € à la société SCCV AIME [I] au titre des préjudices qu’elle subit du fait de l’immobilisation du bien du fait de la procédure en cours, Condamner in solidum les sociétés BULK et TESTAROSSA au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir en cas de condamnation de la société SCCV AIME [I]."

MOTIFS

I/ Sur la demande en vente forcée

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code précise que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 ajoute que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.

Enfin, l’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Ce consentement, qui n'est soumis à aucune condition de forme, doit également porter sur les éléments essentiels du contrat.

En l'espèce, la SCI TESTAROSSA demande de constater le caractère parfait de la vente du bien immobilier litigieux appartenant à la SCCV AIME [I] au motif que l'offre de vente qu'elle a formulée le 10 juin 2024 a été acceptée et qu'un accord est intervenu sur la chose et le prix.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats, postérieurement à cet accord, qu'une nouvelle offre de vente a été émise le 10 juillet 2024, ajoutant au prix initialement de 250 000 € HT une TVA de 50 000 €. Or, cette offre, dont la durée de validité expirait le 17 juillet 2024 n'a jamais été acceptée par la SCI TESTAROSSA.

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En outre, et surtout, il ressort des échanges entre les parties qui se sont poursuivis postérieurement, qu'un ultime projet d'acte authentique de vente en date du 28 août 2024 a été établi, mais qu'il restait en suspens deux difficultés pouvant constituer pour l'acquéreur un obstacle à la transaction :

- la première émanant d'un courrier de la mairie d'[Localité 6] du 05 septembre 2022 contestant la conformité des travaux par rapport aux autorisations d'urbanisme délivrées, - la seconde relative à l'existence d'un sinistre (infiltrations) sur le bien litigieux dont l'acquéreur n'avait pas la certitude qu'il serait pris en charge par l'assureur dommages-ouvrage.

C'est ainsi que, le 28 août 2024, le notaire de l'acquéreur a adressé au vendeur un courriel indiquant notamment : "Je fais suite à nos échanges courriels et téléphoniques. Tout d'abord, je vous confirme, après discussion avec nos clients, que le rendez-vous prévu cet après-midi est ajourné et reporté à une date ultérieure (voir propositions de nouvelles dates ci-dessous). Ce report est dû à la découverte hier d'un sinistre pour lequel l'assurance dommage ouvrage ne peut être actionnée conformément au courrier d'AXA. Notre cliente a en effet bien constaté une infiltration et n'était pas au courant des conclusions d'AXA jusqu'à hier. Il existe également un sujet sur l'absence de dépôt de permis modificatif en vue de régulariser les points de non-conformité (jusqu'alors il était question qu'un PC modificatif soir déposé d'après votre matrice initiale) – sur cet aspect nous avons des solutions, à valider ensemble pour permettre une signature. ° Concernant la conformité, nos clients ne sont pas d'accord pour signer l'acte avec ce type de clause [...]. S'il est absolument impossible de produire rapidement un récépissé de PC modificatif, il est envisageable -bien que cette solution n'ait pas notre préférence-prévoir une convention de séquestre [...] ° Concernant le sinistre, [...]. A ce stade, nous ne pouvons forcer un acquéreur à signer un acte s'il exprime des réserves/doutes à lever préalablement à sa signature [...]".

Ce courrier démontre que le consentement de l'acquéreur demeurait conditionné à ce qu'il obtienne des garanties sur ces deux points, lesquels, contrairement à ce qu'il soutient, n'étaient donc pas de simples demandes d'informations.

En l'absence d'accord sur l'ensemble des conditions essentielles du contrat, l'offre de vente acceptée le 10 juin 2024 ne peut être considérée comme parfaite et les écrits postérieurs à celle-ci constituent de simples pourparlers, lesquels peuvent être rompus à tout moment, en vertu du principe de la liberté contractuelle.

La demande de vente forcée sera ainsi rejetée, ainsi que, par voie de conséquence, les demandes indemnitaires présentées respectivement par la SCI TESTAROSSA et la SAS BULK en réparation d'un préjudice moral pour l'une et d'image pour la seconde.

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II/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV AIME [I]

La SCCV AIME [I] demande l'application des clauses figurant dans la promesse synallagmatique de vente signée le 15 décembre 2022, en particulier celle relative au paiement d'une clause pénale à hauteur de 18 750,00 € TTC, ainsi qu'une somme de 5 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation.

Or, la nouvelle offre de vente que la SCCV AIME [I] a consenti au même acquéreur, sur le même bien immobilier le 10 juin 2024, a nécessairement rendu caduque la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2022 sur laquelle elle fonde ses prétentions.

Sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens développés, les demandes en paiement de la SCCV AIME [I] seront donc rejetées.

La SCCV AIME [I] prétend par ailleurs au paiement d'une somme de 20 000 € en indemnisation de l'immobilisation de son bien causée par la présente procédure qui serait abusive.

Or, la SCCV AIME [I] ne démontre ni le caractère abusif de la procédure, ni la réalité de son préjudice. Elle sera déboutée de sa demande.

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat établi à la demande de la SCCV AIME [I] qu'à la date du 15 novembre 2024, il existait dans le local litigieux du matériel appartenant à la SAS BULK.

Conformément à ce qu'elle s'engage à faire, il sera enjoint à la SAS BULK de vider les lieux dans les 15 jours suivant la signification du jugement et à défaut la SCCV AIME [I] sera autorisée à faire vider les locaux du matériel appartenant à la SAS BULK, aux frais de cette dernière sur justificatifs.

La SCI TESTAROSSA et la SAS BULK, qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux dépens et, en tant que condamnées aux dépens, condamnées in solidum à payer à la SCCV AIME [I] une indemnité qu'il est équitable de fixer à 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal

DÉBOUTE la SCI TESTAROSSA et la SAS BULK de l'ensemble de leurs demandes ;

DÉBOUTE la SCCV AIME [I] de ses demandes reconventionnelles en paiement ;

ENJOINT à la SAS BULK de vider les locaux appartenant à la SCCV AIME [I] dans un délai de QUINZE JOURS à compter de la signification du jugement, et, à défaut, AUTORISE la SCCV AIME [I] à faire vider les locaux du matériel appartenant à la SAS BULK, aux frais de cette dernière sur justificatifs des frais engagés à cette fin ;

CONDAMNE in solidum la SCI TESTAROSSA et la SAS BULK à payer à la SCCV AIME [I] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI TESTAROSSA et la SAS BULK aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT