Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RC 24/05273

DÉCISION par défaut et en dernier ressort

[Localité 6] METROPOLE HABITAT

ET :

[T] [Y]

Débats à l'audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à : Maître MORENO

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Madame [T] [Y] née le 27 Janvier 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] non comparante

D'autre Part ;

RG 24/04708

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 6] HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [T] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 358,01 € hors charges.

Le 26 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Le 8 novembre 2023, Madame [Y] [T] a donné son congé réceptionné par le bailleur le 14 novembre 2023 et un état des lieux sortant a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 20 février 2024.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [Y] [T] par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation de Madame [Y] [T] au paiement de la somme de 5679,81 € au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement;

- la condamnation de Madame [Y] [T] au paiement de la somme de 5196,26 € au titre des réparations locatives ;

- la condamnation de Madame [Y] [T] au paiement de la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamnation de Madame [Y] [T] aux dépens.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation. Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024 signifié à étude, Madame [Y] [T] était ni présente ni représentée à l’audience. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel. L'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : RG 24/04708

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 29 avril 2019, l’état des lieux sortant établi le 20 février 2024 dans les mêmes conditions, la liste des réparations locatives imputables à la locataire pour un montant de 5554,26 €, les devis et factures des réparations locatives ainsi que l’état liquidatif adressé à Madame [Y] [T] par courrier recommandé avec accusé réception du 22 juin 2024. Il résulte du procès verbal d’état des lieux sortant que les murs, plafonds, portes intérieures et sols sont tâchés, que l’ensemble cuvette réservoir des WC est entartré, que la bouche VMC de la cuisine est encrassée, que les joints de l’évier de la cuisine et de la baignoire sont défectueux, que le meuble stratifié sous évier dans la cuisine est pourri, que la porte d’entrée est cassée, que le détecteur avertisseur est défectueux, que le porte intérieure du séchoir est cassée et que le sol béton de la terrasse est encrassé. A l’entrée dans les lieux, il apparaît que l’ensemble du logement était à l’état d’usage et que le sol béton de la terrasse était déjà encrassé, que l’ensemble cuvette réservoir des WC était tâché, que les revêtements des murs du séjour et des trois chambres étaient neufs mais se décollaient légèrement, que les murs faïencés de la salle d’eau et de la cuisine étaient tâchés et que le sol plastique des deux débarras était également tâché. Il en résulte que ces dégradations n’incombent pas à la locataire et la somme de 69,69 € sera déduite du décompte à ce titre. En outre, il convient de relever que Madame [Y] [T] a occupé pendant plus de quatre ans le logement et qu’il convient, par conséquent, de tenir compte de l’usure normale de celui-ci en déduisant un pourcentage de vétusté de 10% par an du montant des réparations locatives. Ainsi, Madame [Y] [T] sera condamnée à verser à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 3267,87 € à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 358,00 €, soit la somme de 2904,57 €.

Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 avril 2019, le commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et le décompte de la créance édité le 23 mai 2024 faisant apparaître une somme de 5679,81 € à la charge de la locataire arrêtée au 29 février 2024. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 480,92 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € d’avril à décembre 2022 ainsi qu’en janvier 2024 ; outre la somme de 5,26 € coorespondant au proraté prélevé du 1er au 20 février 2024, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 81,46 € à ce titre. Enfin, une somme de 8,00 € est imputée au titre de réparations locatives. Cette somme ne constitue pas une dette de loyer mais des dégradations locatives, objet des développements sus-exposés. En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Y] [T] à verser à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 5109,43 € (5679,81 € - 480,92 € - 81,46 € - 8,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 février 2024.

Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [Y] [T].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, Condamne Madame [Y] [T] à payer à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 2904,87 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 358,00 € ; Condamne Madame [Y] [T] à payer à l’OPH [Localité 6] METROPOLE HABITAT la somme de 5109,43 € (CINQ MILLE CENT NEUF EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre loyers et charges dus au 20 février 2024 ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; RG 24/04708

Déboute le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [Y] [T] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,