Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00288 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZR4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCI AHAA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me BESSUDO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaire de L’IMMEUBLE ANDROPOLIS représenté par son syndic LOGER, immaticulée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 339 757 411 00014, ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

S.C.I. AHAA [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que la SCI AHAA, propriétaire du lot n°9 du LOTISSEMENT ANDROPOLIS situé [Adresse 6] à SAINT ANDRE (97440), reste redevable de charges de copropriété impayées malgré un précédent jugement de condamnation en date du 5 juillet 2021 et un protocole d'accord signé le 2 février 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, l'a de nouveau assignée, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3400,96 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er mars 2024 ;126,80 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;le tout avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ; 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 août 2024, avec une mise en délibéré au 29 août 2024. Une réouverture des débats a néanmoins été ordonnée pour la production d'un nouveau décompte de créance portant exclusivement sur les charges de copropriété impayées postérieures à celles visées au jugement du 5 juillet 2021, les mentions du décompte produit ne permettant pas de ventiler les paiements intervenus.

L'affaire a été de nouveau appelée à l'audience du 18 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires a produit un nouveau décompte, et a maintenu ses demandes. La SCI AHAA, citée à la première audience selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile et convoquée par courrier par le greffe à la suite de la réouverture des débats, n'a pas comparu.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l'article 14-1 de la même loi : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »

Selon l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l'article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l'approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] produit notamment à l'appui de sa demande : un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds des années 2016 à 2024 ;les décomptes de charge des années 2015 à 2022 ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juillet 2019, 8 juin 2020, 13 avril 2021, 26 juillet 2021, 4 août 2022, 4 juillet 2023 ;une mise en demeure par avocat du 13 décembre 2023 et son accusé de réception ;un décompte de la période courant du 1er mars 2015 jusqu'au 1er mars 2024 ;le jugement du 5 juillet 2021 ;le protocole d'accord signé le 10 février 2022 ; un second décompte pour la période courant du 29 juillet 2021 jusqu'au 1er septembre 2024. Il ressort de ces éléments que la dette de la SCI AHAA à l'égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 1er mars 2024 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s'élève à la somme de 3112,10 euros, après déduction des sommes écartées par le jugement du 5 juillet 2021 mais figurant néanmoins dans le décompte global produit, et de la mise en demeure du syndic en date du 21 novembre 2023, dont l'envoi n'est pas démontré.

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI AHAA à payer cette somme au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société LOGER, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la mise en demeure. Il convient également de faire droit à la demande d'anatocisme, juridiquement fondée sur l'article 1343-2 du Code civil, et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la mise en demeure, soit le 13 décembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à l'exécution de son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de la SCI AHAA dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, après un premier jugement de condamnation en paiement de 2021 et malgré un protocole d'accord signé avec le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de la condamner à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La SCI AHAA, partie perdante, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AHAA à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 3.112,10 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 13 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI AHAA à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI AHAA à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société LOGER, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société LOGER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI AHAA au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection