Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 7] [Localité 6] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00810 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H2KE

Société KYANEOS PIERRE

C/ [X] [S]

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 30 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société KYANEOS PIERRE [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 8]

Représentée par Maître Karine SANCHEZ, Avocat au Barreau d'AVIGNON - Substituée par Maître Anne-Laure BUZIT, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S] [Adresse 3] [Localité 5]

Non Comparant

DÉBATS à l'audience publique du : 20 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Par défaut, rendu publiquement et en dernier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le : à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 30 mars 2023, la S.C.I. [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [X] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Par acte notarié en date du 20 juillet 2023, la S.C.I. LA CLOSERAIE DU PARC a vendu l’immeuble sis [Adresse 1] à la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE, venant aux droits de la S.C.I [Adresse 10], a fait délivrer au locataire une sommation de payer en date du 03 avril 2024, puis a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'EVREUX par un acte d'huissier du 31 juillet 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 20 novembre 2024, après réouverture des débats pour transmission d’un décompte actualisé,

La S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE, représentée par son Conseil, sollicite :

le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, et en conséquence l’expulsion immédiate du locataire et celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R. 411-1 à 442-1 du Code des procédures civiles d’exécutionla condamnation du locataire à lui payer la somme actualisée de 5.111,11 due au titre d'arriérés de loyers au 18 novembre 2024,la condamnation de la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.La condamnation de la locataire aux entiers dépens. Monsieur [X] [S], n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile :

"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile :

"Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION 

- Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 02 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 04 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le bienfondé de la demande :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l'espèce par la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE révèle que la dette locative s’élevait à la somme de 5.111,11 euros au 18 novembre 2024.

Un seul virement de la part du locataire d’un montant de 1000,00 euros a été effectué depuis août 2023, soit durant une période de 15 mois

Monsieur [X] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément susceptible de justifier l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT 

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE, arrêté à la date du 18 novembre 2024, que la dette locative s'élève à la somme de 5.111,11 euros, terme de novembre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 365,00 euros (loyers + charges) en date du 01er novembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 1.000,00 euros (virement de la part du locataire) le 12 avril 2024.

Monsieur [X] [S], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

Monsieur [X] [S] devra également régler d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT 

L'article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l'espèce au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016), pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En raison de l’absence de Monsieur [X] [S] tant à l’audience qu’au cours de l’enquête sociale, la juridiction se trouve dans l’impossibilité de s’assurer de sa capacité financière aux fins de procéder à l’apurement de la dette locative dans les délais précédemment rappelés.

En conséquence, la juridiction ne peut, en l’état, lui octroyer de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [X] [S] à verser à la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE en son action ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 30 mars 2023 entre la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE et Monsieur [X] [S] concernant un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE la somme de 5.111,11 euros selon décompte arrêté au 18 novembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus)

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la S.C.P.C.I KYANEOS PIERRE la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER