Demande d'autorisation de travaux d'amélioration

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ 1

N° : N° RG 24/04979 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PIVW Pôle Civil section 1

Date : 06 Février 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [M] né le 12 Novembre 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE SAINT PIERRE, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 820885317 sise [Adresse 1] à [Adresse 7] (34000), prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Autorisé par ordonnance présidentielle du 7 octobre 2024, [S] [M] a, par exploit du 11 octobre 2024, assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à Montpellier, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AA SAINT PIERRE, pour une audience fond juge unique le 9 décembre 2024 à 14h00.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 9 décembre 2024, [S] [M] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de : - prononcer la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 17 septembre 2024, - l'autoriser à réaliser les travaux décrits dans le courrier du 10 août 2024 à savoir, le percement du sol de son appartement puis le tirage d’une canalisation de 4cm en plafond du couloir du sous-sol jusqu’à la colonne principale d’évacuation verticale, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions. - juger qu'il sera dispensé de toute participation directe ou indirecte aux dépenses résultant de la présente procédure.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que : - propriétaire d'un appartement en rez-de-jardin et de trois caves en sous-sol, il envisage de faire des travaux nécessitant le percement du plafond d'une partie commune, - lors de l'assemblée générale extraordinaire du 17 septembre 2024 organisée à sa demande, l'autorisation de réaliser de tels travaux lui a été refusée, - il estime avoir été victime d'un abus de majorité.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - déclarer irrecevable [S] [M] en ses demandes, A titre subsidiaire, - débouter [S] [M] de toutes ses demandes, comme étant injustes et infondées, En tout état de cause, - rejeter les demandes de [S] [M], comme étant irrecevables et en tout cas injustes et infondées avec les conséquences de droit s’y attachant, - condamner [S] [M] à lui verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, - débouter [S] [M] de sa demande de toute participation directe ou indirecte aux dépens résultant de la présente procédure.

Au soutien de ses demandes, il expose que : - [S] [M] ayant entrepris sans autorisation le percement du plafond du sous-sol, il convient de déclarer ses demandes irrecevables, - il ne peut y avoir abus de majorité, en ce que les travaux envisagés portent atteinte au droit de jouissance exclusive d'un copropriétaire, ne constituent pas des travaux d'amélioration, ne permettent pas de répondre aux conditions de sécurité des locaux et de garantir les copropriétaires de l'absence de désordre affectant l'immeuble, - ces atteintes portées aux parties communes et autres copropriétaires justifient le refus de l'assemblée générale.

A l’issue de l’audience du 9 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de déclarer irrecevable [S] [M] en ses demandes.

Dans le corps de ces écritures, est invoquée, au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'irrecevabilité de la seule demande tendant à autoriser judiciairement [S] [M] à réaliser les travaux suivants : le percement du sol de son appartement puis le tirage d’une canalisation de 4cm en plafond du couloir du sous-sol jusqu’à la colonne principale d’évacuation verticale au motif que le demandeur a déjà effectué les travaux de percement du plafond en sous sol.

Or, même s'il est de jurisprudence constante qu'en procédant aux travaux de sa seule autorité, un copropriétaire empêche lui-même l'application de l'article 30 alinéa 4, ce moyen ne constitue pas une fin de recevoir mais un argument de fond pouvant aboutir au rejet, et non à l’irrecevabilité de la demande.

II . SUR LE FOND

➢ Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.

Il est constant que pour pouvoir accueillir cette demande, il est nécessaire que les travaux sollicités soient des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, relevant de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que l’autorisation sollicitée ait été refusée par l’assemblée générale et que les travaux litigieux n’aient pas déjà été effectués. Il n’est en revanche pas nécessaire d'établir le caractère abusif ou contraire à la loi du refus opposé par l'assemblée générale.

Au visa de l'article précité, [S] [M] sollicite l'autorisation d'effectuer à ses frais le raccordement au réseau des eaux usées de son lot (34), l'assemblée générale du 17 septembre 2024 ayant, par la résolution n°5, rejeté cette demande à la majorité de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Réfutant avoir effectué les travaux litigieux, il expose que son projet, réalisé sous la maîtrise d'œuvre d'un cabinet d'architecte, ne portera pas ni atteinte à la destination de l'immeuble, ni atteinte aux droits de jouissance exclusif du propriétaire des lots 2 à 7. Il souligne sur ce point que le percement ainsi que le raccordement ne seront pas réalisés dans ces lots mais dans le couloir les desservant.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande pour les raisons suivantes : - les travaux litigieux sont contraires à la destination de l'immeuble et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, le projet ne permet pas de garantir les copropriétaires de l'absence de désordre affectant l'immeuble, - les travaux affectent d'ores et déjà le plafond du sous-sol où sont entreposées les archives du Tribunal administratif, un premier percement de la dalle ayant été effectué par le demandeur, sans autorisation, - les lots de copropriété abritant lesdites archives appartiennent à un seul propriétaire disposant d'une jouissance exclusive de ces parties communes de l'immeuble en vertu de l'article 11 du règlement de copropriété, - ces travaux ne constituent nullement une amélioration mais résultent uniquement d'une volonté de modification de la disposition initiale du lot de [S] [M] imposée aux autres copropriétaires.

Sur la réalisation des travaux

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment le courrier adressé par [S] [M] au syndic le 26 juillet 2024 et le constat de commissaire de justice effectué le 13 novembre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires que les travaux déjà effectués consistant en une tentative de raccordement directe à la colonne d'évacuation ne correspondent pas aux travaux objets de la demande, ces derniers prévoyant un raccordement à distance de la colonne avec installation d'un tuyau de plusieurs mètres.

Sur la condition d'amélioration

Il convient de rappeler que l'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux. Il est, en l'espèce, incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour le lot de [S] [M], les travaux litigieux ayant pour objectif d'aménager une cuisine dans une habitation et plus particulièrement l'évacuation des eaux usées de celle-ci.

Sur l'atteinte portée aux autres copropriétaires

Il y a lieu de relever dans un premier temps que le droit de jouissance exclusive et privative sur une partie commune attribué par le règlement de copropriété à un lot en particulier n’en modifie pas pour autant le caractère de partie commune. Il convient en outre de constater que même si le règlement de copropriété prévoit en son article 11, une jouissance exclusive du couloir, d'un palier ou d'un dégagement desservant plusieurs lots appartement à un seul et même copropriétaire et la possibilité pour celui-ci de clore cette partie commune affectée en jouissance privative, aucune des pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permet d'affirmer que tel est le cas en l'espèce, le seul document produit mentionnant uniquement la location par le Ministère de la justice des lots n°2 à 7 et 27 à 30 appartenant à la SCI DESSOUS pour l'installation des archives du Tribunal administratif.

Sur l'atteinte à la destination de l'immeuble

Il n'est pas contesté qu'aux termes du règlement de copropriété, l'immeuble est destiné à l'usage principal d'habitation, que chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni de porter atteinte à sa destination.

Les travaux de raccordement au collecteur des eaux usées sont parfaitement conformes à la destination de l'immeuble puisqu'un réseau de collecte des eaux usées est déjà en place dans l'immeuble.

Il ressort par ailleurs du plan établi par le cabinet HGA Architecture et des photos jointes au projet que les travaux envisagés ne compromettent ni la solidité, ni la sécurité, ni la tranquillité de l'immeuble.

Ainsi, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que les conditions de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965 sont réunies, dès lors que le percement du sol de l'appartement de [S] [M] puis le tirage d’une canalisation de 4cm en plafond du couloir du sous-sol jusqu’à la colonne principale d’évacuation verticale constituent des travaux d'amélioration dudit lot, conformes à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, il convient d'autoriser [S] [M] à réaliser le percement du sol de son appartement puis à effectuer le tirage d’une canalisation de 4cm en plafond du couloir du sous-sol jusqu’à la colonne principale d’évacuation verticale.

En outre, les travaux devront être exécutés conformément aux normes et règles de l'art en vigueur. [S] [M] devra faire valider et suivre les travaux par un expert dans le domaine avec l'assistance d'un architecte et ce, à ses frais.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale d'autorisation de travaux, la demande de [S] [M] tendant à l'annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 17 septembre 2024 devient sans objet.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [S] [M] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée par [S] [M] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

AUTORISE [S] [M] à faire réaliser, à ses frais et sous son entière responsabilité, les travaux suivants : le percement du sol de son appartement, le tirage d’une canalisation de 4cm en plafond du couloir du sous-sol jusqu’à la colonne principale d’évacuation verticale, le raccordement à la colonne,

DIT que ces travaux devront être réalisés dans les règles de l'art par des entreprises spécialisées dans ce type de travaux, régulièrement assurées, sous la direction d'un maître d'œuvre, sous le contrôle d'un bureau de contrôle et d'un l'architecte dont les honoraires seront intégralement pris en charge par [S] [M] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à Montpellier, pris en la personne de son syndic, à payer à [S] [M] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 2] à Montpellier, pris en la personne de son syndic, aux dépens,

DIT que [S] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE