Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 2] [Localité 7]

[Courriel 11] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00340 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKCR

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES, [Adresse 15], vient aux droits et obligations de L’OPIEVOY

DEFENDEUR(S) :

[Y] [S], [E] [D] épouse [S]

exécutoire délivrée le à :

expédition délivrée le à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ et le VINGT ET UN JANVIER

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 22 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES, [Adresse 15], venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n°308 435 460 dont le siège social est18 [Adresse 10],

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substitué par Me ACQUERE Sophie.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [S] [Adresse 5] [Adresse 12][Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 8]

comparant

Mme [E] [D] épouse [S] [Adresse 4] esc.[Adresse 9] [Adresse 3] [Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 1985 puis par avenant du 26 novembre 1998, l’OPIEVOY aux droits de laquelle est venue la société d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 363,04 euros, et 240,07 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, la société d’[Adresse 13] a fait signifier à Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 770,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 24 janvier 2024, distribuée le 25 janvier 2024 la société d’HLM LES RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 045,87 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,prononcer l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 7 août 2024.

À l'audience du 22 novembre 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 323,93 euros arrêtée au 18 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S], présents et non assistés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils exposent avoir eu des difficultés notamment en lien avec l’arrêt maladie de Madame [R] [D] épouse [S], souffrant d’un cancer. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la société d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 août 1985, du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 que la société d’HLM LES RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 309,97 euros imputée pour des frais.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 4 013,96 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 août 1985 et de son avenant conclu le 26 novembre 1998 à compter du 31 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et plus précisément justifient percevoir 2 205,18 euros de retraite. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société d’HLM LES RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2024, Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à son paiement à compter de 31 mars 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] in solidum aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à payer à la société d’[Adresse 13] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 1985 ayant fait l’objet d’un avenant conclu le 26 novembre 1998 entre l’OPIEVOY aux droits de laquelle est venue la société d’HLM LES RESIDENCES d'une part, et Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 31 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 4 013,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Page DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [S] et Madame [R] [D] épouse [S] aux dépens de l'instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Nadia CHAKIRI Marie WILLIG