Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/57476 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EA6

N° : 2-DB

Assignation du : 29 Octobre 2024

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE

S.A.S. DESMAS [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Me Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #B0B7

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DEBORAH SPORT [Adresse 2] [Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2014, la société Desmas a donné à bail commercial à la société BDM des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2014, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

L’assemblée générale extraordinaire de la société BDM du 20 décembre 2016 a adopté comme nouvelle dénomination sociale la société Deborah sport.

Par jugement en date du 6 mai 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Deborah sport.

La période d’observation a été prolongée par le tribunal de commerce de Paris par jugements en date des 18 novembre 2021 et 3 mai 2022.

Par jugement en date du 13 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement sur une durée de dix ans, désigné Mme [D] comme tenu d’exécuter le plan, nommé commissaire à l’exécution du plan la SCP CBF associés en la personne de Me [R] et maintenu la SELARL Fides en la personne de Me [S] mandataire judiciaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Desmas a fait délivrer à la société Deborah sport, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 10 510, 88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Desmas, a, par exploit délivré le 29 octobre 2024, fait citer la société Deborah sport devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

«  Constater que par l'effet du commandement en date du 10 septembre 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail du 22 septembre 2014 est acquise au profit de la SAS DESMAS depuis le 10 octobre 2024 Dire que la SARL DEBORAH SPORT est occupante sans droit ni titre depuis cette date des locaux sis [Adresse 2] Ordonner en conséquence son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef desdits locaux, avec l'assistance du Commissaire de police et la force publique si besoin est Condamner par provision la SARL DEBORAH SPORT à payer à la SAS DESMAS la somme de 14 436,37 € représentant les loyers et charges du mois de décembre 2023 au mois d’octobre 2024 inclus. Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges actuels, Condamner la SARL DEBORAH SPORT au paiement de ladite indemnité d'occupation Condamner la SARL DEBORAH SPORT au paiement de la somme de 3.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile Condamner la SARL DEBORAH SPORT aux entiers dépens, lesquels comprenant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024. » A l’audience qui s’est tenue le 26 décembre 2024, la société Desmas, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Deborah sport n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 10 septembre 2024 par la société Desmas à la société Deborah sport pour avoir paiement de la somme de 10 510, 88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juillet 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Toutefois, le seul décompte postérieur à la délivrance du commandement de payer versé aux débats a été édité le 9 octobre 2024, soit moins d’un mois après la délivrance du commandement de payer.

Il n’est donc pas possible de s‘assurer que la société défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir à référé sur la demande tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Desmas sollicite la condamnation de la société Deborah sport à lui verser une provision de 14 436, 37 euros au titre des loyers, charges et accessoire arrêtés au mois d’octobre 2024.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 11 juillet 2024 qu’a été facturée le 17 novembre 2023 la taxe foncière pour l’année 2023 pour un montant de 812 euros. Si le contrat de bail prévoit bien que la taxe foncière est à la charge du preneur, il n’est pas versé l’avis d’imposition pour en justifier. Cette somme qui est sérieusement contestable sera, en conséquence, déduite.

Par ailleurs, il a été facturé à la société Deborah sport la somme mensuelle de 1 euros (du 1er août 2023 au 1er octobre 2024) au titre de frais administratifs qui ne sont pas justifiés. La somme de 14 euros, qui est sérieusement contestable, sera en conséquence également déduite.

La société Deborah sport sera, dès lors, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 13 610, 37 euros (14 436, 37 – 812 - 14) qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse).

Sur les demandes accessoires

La société Deborah sport, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la société Desmas une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Desmas d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

Condamnons, par provision, la société Deborah sport à payer à la société Desmas la somme de 13 610, 37 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

Condamnons la société Deborah sport aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Deborah sport à payer à la société Desmas la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société Desmas ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 06 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ