Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires: -Maître Sophie BILSKI CERVIER -M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 22/04954 N° Portalis 352J-W-B7G-CWWPU

N° MINUTE :

Assignation du : 19 Avril 2022

JUGEMENT rendu le 06 Février 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LESCALLIER, S.A.S [Adresse 1] [Localité 4]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

La Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID) ès qualité de curateur à la succession vacante de Madame [K] [S] [L] épouse [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 22/04954 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWPU

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

JUGEMENT

- Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [S] [L] épouse [Y] était propriétaire des lots n°4013, 4076 et 5033 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Elle est décédée le 9 janvier 2014.

Sur requête du syndicat des copropriétaires, par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 1er avril 2022, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après DNID), a été désignée ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y].

Par acte d’huissier de justice du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet LESCALLIER, a assigné, devant ce tribunal, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] en paiement de la somme de 13.130,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la somme de 868 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance et demande :

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu l’article 81 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, Vu l’article 1231-6 et suivants du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

- débouter la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre,

- condamner la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] à lui payer les sommes suivantes de :

*24.177,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2023, se décomposant comme suit : - 18.025,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2023, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

- 6.152 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens,

- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Le service des Domaines, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y], aux termes de son mémoire régularisé le 8 décembre 2023, demande :

Vu le code civil et notamment ses articles 809 à 810-12, 1231-6, 1343- et 1353,

Vu le code de procédure civile et notamment ses articles 695, 700, 1342 à 1349,

Vu le code général de la propriété des personnes publiques et notamment ses articles R 2331-1, R 2331-3, R 2331-6 et R 2321-10V

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

- statuer ce que de droit sur la demande de paiement de la somme de 18.810,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 octobre 2023, la DNID ès qualités s’en remettant à justice quant au bien fondé de la demande,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de la somme de 5.197 euros au titre de divers frais à savoir 1.380 euros au titre de trois “notes”, 2.265 euros au titre des frais de suivi et de procédure contentieuse, 348 euros au titre des frais de mises en demeure et 1.774 euros au titre des frais se rapportant à la présente instance,

- rejeter la capitalisation des intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de dommages-intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 22/04954 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWPU

En tout état de cause,

- dire que la DNID ès qualités ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 3 avril 2024, les plaidoiries étant fixées au 21 novembre 2024.

***

Dans des conclusions du 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] a actualisé sa demande et sollicite la condamnation de la DNID ès qualités à lui payer :

* la somme de 26.488,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2024, se décomposant comme suit :

- 19.826,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2024, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

- 6.662 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il maintient ses demandes de dommages-intérêts à hauteur de 6.000 euros et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à concurrence de 5.000 euros. Il réclame la condamnation de la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] aux dépens, comprenant les frais de signification de l’assignation délivrée le 19 avril 2022 et des conclusions en actualisation délivrées le 19 novembre 2023.

***

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conclusions du syndicat des copropriétaires du 8 novembre 2024 :

En vertu des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.”

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024. Le syndicat des copropriétaires a régularisé des conclusions d’actualisation le 8 novembre 2024, au titre d’un arriéré arrêté au 31 octobre 2024. Aucune révocation de la clôture n’a été prononcée, d’autant qu’aucune demande, en ce sens, n’avait, en tout état de cause, été formulée par les parties.

Sachant que les appels de charges de copropriété et de travaux ne constituent ni des loyers ni des arrérages au sens de l’article 802 précité, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions pour actualiser, postérieurement à la clôture, ses demandes. Il sera également observé que, notamment, la nature de certains frais de recouvrement sollicités par le demandeur, dans des conclusions antérieures au prononcé de la clôture, sont spécifiquement contestés par la DNID ès qualités, de sorte que leur augmentation, dans les écritures du 8 novembre 2024, ne peut relever d’un décompte exempt de toute contestation sérieuse.

En conséquence, les conclusions du 8 novembre 2024, les pièces annexées déposées par le syndicat des copropriétaires seront déclarées irrecevables et partant ses demandes actualisées à cette date.

Le tribunal n’examinera que les prétentions et pièces issues des conclusions du 13 décembre 2023, antérieures au prononcé de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges de copropriété et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [L] épouse [Y] était propriétaire des lots n°4013, 4076 et 5033 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la partie défenderesse. Ils sont également étayés par :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2018, 23 mai 2019, 14 octobre 2020, 30 juin 2021, 27 juin 2022 et 19 juin 2023 approuvant les comptes 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels et les fonds travaux des exercices concernés, des comptes travaux et certains travaux dont ceux de réfection de l’étanchéité de toitures des bâtiments, d’étude puis de travaux de rénovation de la chaufferie, de reprise de maçonnerie, de traitement de becquets, de reprise de canalisations, de réfection du réseau d’assainissement, d’étude puis de rénovation des installations électriques, d’audit des balcons, de raccordements de siphons ou encore de sécurisation des parkings,

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

- un décompte, faisant apparaître, au 19 novembre 2023, un solde débiteur de 18.025,64 euros au titre des appels de charges et de travaux.

Il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la DNID ès qualités, que le compte individuel de la copropriétaire décédée est débiteur à hauteur de la somme de 18.025,64 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 19 novembre 2023, “4ème appel de fonds et 4ème appel ALUR” des 01/10/2023 compris.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 18.025,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, date de l’assignation, sur la somme alors due de 13.130,37 euros, et à compter du 13 décembre 2023, date des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, comme le fait valoir la DNID ès qualités, les honoraires d’avocat ne relèvent pas des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du code de procédure civile. Aussi, les frais comptabilisés de 120 euros du 10 juin 2020, de 240 euros du 9 avril 2021, de 300 euros du 14 septembre 2021, de 840 euros du 24 janvier 2022, de 1.116 euros du 12 mai 2022 et de 658 euros du 12 mai 2022 pour un total de 3.274 euros seront écartés, du chef des frais de recouvrement de l’article 10- 1 précité.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles” du syndic, lesquelles ne sont pas démontrées ni même alléguées en l’espèce. A cet égard, le tribunal n’a pas trouvé trace, dans les procès-verbaux des assemblées générales produites, une information donnée par le syndic aux copropriétaires sur l’arriéré de charges en litige, et ce avant l’assemblée générale du 19 juin 2023.

Aussi, les frais de syndic de 320 euros du 6 mai 2020, l’ensemble des frais de syndic pour “suivi de procédure” qui relèvent, sur la période de plusieurs années, de forfaits trimestriels et non de diligences spécifiques étayées seront également écartés à hauteur de 2.115 euros ([155 x 5] + [165 x 4] + [170 x 4]) pour un total de 2.435 euros.

Du chef des frais de mises en demeure et de relance, il ne peut être utilement reproché au syndic d’en avoir adressées au notaire initialement en charge de la succession de Mme [L] épouse [Y]. Par ailleurs, la DNID ès qualités ne discute pas la matérialité des diverses lettres de mises en demeure et relances, objets des frais comptabilisés dans le décompte, ni leur coût ni le caractère potentiellement répétitif et cumulatif sur des périodes de temps rapprochées. Elle ne conteste pas non plus les frais de constitution d’une hypothèque légale.

Dans ces conditions, au titre de l’article 10-1 précité seront admises les sommes de 273 euros du chef des mises en demeure et relances et de 170 euros du chef des frais de constitution d’hypothèque.

La DNID ès qualités sera condamnée à payer, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 443 euros (273 + 170).

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la succession de Mme [L] épouse [Y] ou la DNID ès qualités, laquelle n’a été désignée curatrice de la succession vacante que plus de 8 ans après le décès de la copropriétaire, aient agi de mauvaise foi. Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer toute mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la DNID ès qualités sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des frais d’avocats exposés à raison de la succession vacante.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] régularisées le 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [K] [L] épouse [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] :

-la somme de 18.025,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, sur la somme de 13.130,37 euros, et à compter du 13 décembre 2023, pour le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 19 novembre 2023, “4ème appel de fonds et 4ème appel ALUR” des 01/10/2023 compris,

- la somme de 443 euros, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de ses demandes principales ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y], aux dépens ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y], à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] épouse [Y] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli ;

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 février 2025

La Greffière La Présidente