Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 06/02/2025 à : Monsieur [V] [D]

Copie exécutoire délivrée le : 06/02/2025 à : Monsieur [Y] [O] Madame [S] [O]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10820 N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZI

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2025

DEMANDEURS Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3] comparant en personne Madame [S] [O], demeurant [Adresse 3] représentée par M. [Y] [O] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE rendue par défaut et en dernier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/10820 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2020, M. [Y] [O] et Mme [S] [O] ont donné à bail à M. [V] [D] un emplacement de stationnement de type box n° 760 , 3 e sous-sol, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 120 euros, sans provisions sur charges.

Des incidents de paiements ont été notés à compter du mois de décembre 2020. Une mise en demeure a été adressée le 31/01/2021 à M. [V] [D] par LRAR, suivie d’un paiement quelques mois plus tard avant de cesser tout versement malgré des relances et courriers.

Par constat du 14 février 2024, le conciliateur de justice a indiqué la carence du locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, M. [Y] [O] et Mme [S] [O] ont fait signifier à M. [V] [D] un commandement de payer sous un mois visant la clause résolutoire du bail, au titre des loyers et charges impayés de janvier à mars 2024 pour un montant en principal de 1.142, 06 € déduction faite d’un acompte de 650 €, et d'avoir à justifier de l'assurance locative. Cette signification a donné lieu à un PV de vaines recherches.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 et du 5 août 2024, M. [Y] [O] et Mme [S] [O] fait assigner M. [V] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris agissant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour paiements irréguliers et retardataires et occupation abusive du box,ordonner l’expulsion de M. [V] [D] et l’enlèvement de tout objet entreposé dans le box, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,condamner M. [V] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.277, 94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2024, acompte de 600 € déduit, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 avril 2024 ,la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, compte tenu des rappels courriers et commandement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 30% à compter de la délivrance de l’assignation charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens incluant les frais de commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. Par ordonnance de référé du 8 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection et renvoyé l’affaire à l’audience du 16 décembre 2024.

À l'audience du 16 décembre 2024, M. [Y] [O] en sa qualité et en qualité de représentant de son épouse Mme [S] [O], se sont référés à leurs écritures et ont réactualisé leur demande à hauteur de 2.230 euros, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Ils indiquent que le box est encombré d’objets en tous genres autre que son véhicule, à l’encontre de l’article 8-a du règlement de copropriété.

M. [Y] [O] et Mme [S] [O] soutiennent que M. [V] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de un mois après la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

Objet d’un procès-verbal de vaines recherches, M. [V] [D] n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [V] [D] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant insusceptible d'appel compte tenu de son montant, il y a lieu de statuer par jugement par défaut en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 décembre 2024 que M. [Y] [O] et Mme [S] [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [D] à payer à M. [Y] [O] et Mme [S] [O] la somme de 2.230 euros, au titre des sommes dues au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1.142, 06 euros, de l’assignation du 5 août 2024 sur la somme de 1.277, 94 et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Décision du 06 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/10820 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZI

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que l’intégralité des sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai d’un mois.

Outre la question du non-respect de la destination du bail, résultant de l’entassement de biens hétéroclites dans le box en lieu et place d’un véhicule, qui justifierait la résiliation du bail, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement effectif, ont été réunies à l'expiration du délai de un mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mai 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [V] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, étant donné la carence de M. [V] [D] à la réunion de conciliation, le recours à la force publique risquant de ne pas se révéler une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux et surtout pour les débarrasser des objets entassés, il y a lieu d'ordonner une astreinte de 75 € par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement et ce, pendant un délai de quatre mois.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par le locataire

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2024. M. [V] [D] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé majoré de 20%, soit 144 €, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [V] [D] à son paiement à compter du terme à échoir suivant soit le mois de juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Compte tenu de cette majoration, M. [V] [D] sera donc condamné à payer la somme de 24 € pour la période de juin 2024 à décembre 2024, soit 24 x 7 = 168 €, avec intérêts de retard à compter du jugement.

Soit un total de créance, dans les limites de la demande exprimée par les demandeurs, de 2.350 €. Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [Y] [O] et Mme [S] [O] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Partie succombante, M. [V] [D] sera condamné aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer de 127, 94 €.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de M. [Y] [O] et Mme [S] [O] les frais irrépétibles qu'ils ont exposé dans le cadre de cette instance. M. [V] [D] sera condamné à leur payer à ce titre la somme de 500 €.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les parties, concernant l’emplacement de stationnement de type box n° 760 , 3e sous-sol, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion sans délai de M. [V] [D] ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ENJOINT à M. [V] [D] de procéder au transport des meubles des locaux loués dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, M. [V] [D] sera redevable d’une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard  pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [Y] [O] et Mme [S] [O] ;

DIT que le présent Tribunal se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu'il a prononcé ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à M. [Y] [O] et Mme [S] [O] la somme de 2.350 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 décembre 2024 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2024 sur la somme de 1.142, 06 euros, de l’assignation du 5 août 2024 sur la somme de 1.277, 94 et à compter du présent jugement sur le surplus.

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [V] [D] à compter de l’échéance de juin 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de 144 € de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et le CONDAMNE à la payer jusqu'à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE M. [Y] [O] et Mme [S] [O] de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à M. [Y] [O] et Mme [S] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge;