Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00456 N° RG 24/01359 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PCXP

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4]

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Décembre 2024 Affaire mise en deliberé au 03 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2025 par Sabine CORVAISIER, Président assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT Copie certifiée delivrée à : Mme [T] [O] Le 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 08 novembre 2021 ayant pris effet 01 décembre 2021, la SCI LIBERTE a consenti à Madame [T] [O] un bail d'habitation sur un logement, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 475 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 20 euros.

Par acte du 08 novembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [T] [O].

Le 13 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [T] [O] un commandement de payer la somme principale de 751 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au mois de février 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 1 306,59 euros au titre des loyers et charges impayés.

La SCI LIBERTE lui a délivré quittance subrogative le 05 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, ayant été délivré à étude, et dénoncé le 03 juin 2024 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, pour l'audience du 28 octobre 2024, aux fins de : constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en raison des impayés de loyers et de charges, à défaut, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, la condamner au paiement de la somme de 1 262,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 751 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et condamner Madame [T] [O] au paiement de celle-ci, la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [T] [O], en date du 08 octobre 2024. La conclusion est que la dette locative serait liée à une perte de revenus à la suite d’une rupture conventionnelle. Madame a repris un emploi en intérim et indique avoir payé le loyer résiduel depuis 5 mois. Elle souhaite se maintenir dans les lieux. Un plan d’apurement est envisagé. Les ressources mensuelles de Madame [T] [O] s’élèvent à 1 400 euros, dont 175 euros d’APL, et ses charges mensuelles à 806,95 euros.

A l’audience du 28 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties afin que Madame [T] [O] puisse justifier des paiements effectués. L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 09 décembre 2024.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil qui a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2 472,90 euros en loyers et charges impayés et a transmis un décompté arrêté au 21 octobre 2024, mensualité de juillet 2024 incluse. Elle a également produit une quittance subrogative en date du 31 juillet 2024 pour la somme de 2 472,90 euros et a indiqué n’avoir reçu aucun paiement de la part de Madame [T] [O].

Madame [T] [O] a comparu. Elle a indiqué percevoir, en plus des aides au logement, la somme de 55 euros au titre de la prime d’activité. Elle a sollicité qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 13 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à la locataire d'avoir à payer la somme principale de 751 euros au titre des loyers impayés. Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 14 avril 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 31 juillet 2024, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 2 472,90 euros pour le compte de Madame [T] [O] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 21 octobre 2024 à hauteur de 2 428,90 euros, après déduction des frais ne pouvant être considérés comme des loyers et charges et des règlements effectués par la locataire.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Madame [T] [O] sera donc condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 428,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés, comprenant la mensualité de juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 751 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [O] sollicite que des délais de paiement de 36 mois lui soient accordés et indique avoir repris le paiement des loyers courants. Eu égard à la situation financière et personnelle de la locataire, il convient de lui octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [T] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [T] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI LIBERTE et Madame [T] [O] le 08 novembre 2021 ayant pris effet le 01 décembre 2021 concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [O] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 428,90 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêté au 21 octobre 2024, mensualité du mois de juillet 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 751 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [T] [O] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu'à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, la locataire effectue 35 versements de 68 euros et un 36ème versement pour solder la dette, en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Madame [T] [O] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu'en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ; 1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ; 2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3- qu'à défaut par Madame [T] [O] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse ; 4- que Madame [T] [O] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [O] aux dépens de l'instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,