Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [R] [X] Monsieur [H] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09568 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CNG

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. RIVP, REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [R] [X], [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [H] [U], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 04 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09568 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CNG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 13 juillet 2021, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (ci-après RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [X] et M. [H] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 971,25 euros. Par contrat du 23 décembre 2021, la bailleresse a en outre donné à bail aux preneurs un emplacement de stationnement, situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3537,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [X] et M. [H] [U] le 25 mai 2023.

Par assignation du 30 septembre 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [R] [X] et M. [H] [U], autoriser le transport et à la sequestration de leurs meubles, et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8602,71 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024, et diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en état donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 novembre 2024, s'élève à 8372,46 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. La RIVP indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par Mme [R] [X], considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [X], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

M. [H] [U], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par jugement reputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette, le conseil de la demanderesse, a, par courriel du 10 décembre 2024, transmis un décompte actualisé au 9 novembre 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3537,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette commune et à l’accord de la RIVP, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP a versé aux débats deux décomptes démontrant qu’à la date du 8 novembre 2024, Mme [R] [X] et M. [H] [U] lui devaient la somme de 8372,46 euros, et qu’au 9 décembre 2024, ces derniers lui devaient la somme de 8768,70 euros.

Mme [R] [X] et M. [H] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 8372,46 euros à la bailleresse, selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, ainsi qu’il en résulte du décompte actualisé au 9 décembre 2024.

Il ressort par ailleurs des déclarations à l’audience de Mme [R] [X] et du diagnostic social et financier que Mme [R] [X] a retrouvé un emploi en novembre 2024, après une période de chômage, M. [H] [U] ayant quitté les lieux et ne contribuant plus aux charges du ménage. Elle peut ainsi désormais assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [R] [X] à se libérer de sa dette locative par des versements de 80 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [X] et M. [H] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juillet 2021 entre la RIVP, d’une part, et Mme [R] [X] et M. [H] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 24 juillet 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [X] et M. [H] [U] à payer à la RIVP la somme de 8372,46 euros (huit-mille-trois-cent-soixante-douze euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3537,46 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [R] [X] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

Décision du 04 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09568 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CNG

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [X] et M. [H] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [R] [X] et M. [H] [U] seront solidairement condamnés à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [X] et M. [H] [U] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et celui de l'assignation du 30 septembre 2024,

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge