Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [X] [S] M. [N] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07759 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UXJ

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Madame [X] [S], [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par M. [N] [S] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07759 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UXJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 20 mai 2015, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [M] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,88 euros.

M. [M] [S] est décédé le 18 juin 2016, et le bail a été, par acte du 27 septembre 2016, transféré à son épouse, Mme [X] [S].

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2360,86 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [S] le 7 août 2023.

Par assignation du 25 juillet 2024, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [X] [S], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 723,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement examinée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 novembre 2024, [Localité 5] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s'élève à 5320,44 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

[Localité 5] HABITAT OPH s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [X] [S], considérant qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [X] [S], representée par M. [N] [S], son fils, muni d’un pouvoir régulier, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de mensualités d’un montant de 200 euros.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de ses pretentions, elle expose être à la retraite, rencontrer des problèmes de santé, et se trouver en Afrique depuis six mois. Elle indique que le titre de séjour de son fils, qui la représente à l’audience, a été renouvelé de sorte qu’il travaille de nouveau et peut ainsi régler le montant du loyer.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2360,86 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 octobre 2023.

1.3 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’au 12 novembre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [X] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

2.1 sur le montant de la provision

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, Mme [X] [S] lui devait la somme de 5320,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

2.2. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’artcile 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment des déclarations de son representant à l’audience, dont il résulte qu’il vit dans l’appartement et aide sa mère à payer le loyer, que les revenus du foyer de Mme [X] [S] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus de l’indemnité d’occupation courante afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, Mme [X] [S] n’ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. 3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [X] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 mai 2015 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [M] [S], d’autre part, transféré à Mme [X] [S] le 27 septembre 2016, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 3] est résilié depuis le 5 octobre 2023,

ORDONNE à Mme [X] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [S] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5320,44 euros (cinq mille trois-cent-vingt euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2360,86 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 1363,06 euros à compter de l’assignation et du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [X] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 200 euros (deux-cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

CONDAMNE Mme [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à le bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et celui de l'assignation du 25 juillet 2024.

CONDAMNE Mme [X] [S] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge