Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03757 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TL57

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[X] [Y] [W] [L] épouse [Z]

C/

[B] [V] épouse [J]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Janvier 2025

à SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [X] [Y] [W] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE Madame [X] [L] épouse [Z] a donné à bail à Madame [B] [V] épouse [J] une maison avec jardin et garage située [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat signé électroniquement prenant effet au 9 mars 2021, moyennant un loyer de 1.100€.

Compte tenu de manquements répétés à son obligation en matière de règlement des loyers et des charges, Madame [X] [L] épouse [Z] a fait assigner par acte du 27 septembre 2024 Madame [B] [V] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

A titre principal :

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [B] [J] pour défaut de paiement des loyers et des charges sans motif fondé ; - Ordonner en conséquence sans délai l’expulsion de Madame [B] [V] épouse [J] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ; - La condamner à lui payer la somme de 1386,30 € au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024, quittancement de septembre 2024 inclus ; - La condamner à compter de l’assignation au paiement l’indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 1197,26 euros ; - Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; - Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mars 2023 . A titre subsidiaire : Si par impossible le juge des contentieux de la protection ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du code civil : - Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [B] [J] pour défaut de paiement des loyers et des charges sans motif fondé ; - Ordonner en conséquence sans délai l’expulsion de Madame [B] [V] épouse [J] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ; - La condamner à lui payer la somme de 1386,30 € au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024, quittancement de septembre 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les règlements effectués par l’occupante ; - La condamner au paiement des loyers et charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant soit 1197,26 euros à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ; - La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 1197,26 euros ; - Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; - Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mars 2023 ; En tout état de cause : - La condamner à lui payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile . A l’audience du 14 novembre 2024, Madame [X] [L] épouse [Z], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 80,82 euros selon décompte du 13 novembre 2024. Madame [B] [V] épouse [J], assignée par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 délivré à sa personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur la demande de résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de HAUTE GARONNE par la voie électronique le 30 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le prononcé de la résiliation du bail : Madame [X] [L] épouse [Z] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire de bail a fait valoir que la locataire ne s’acquittait pas régulièrement du paiement de ses loyers et charges et que plusieurs commandements de payer avaient dû lui être délivrés notamment les 27 septembre 2022 et 27 mars 2023. Elle a aussi précisé que par ordonnance de ce siège, le juge des référés l’avait déboutée de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et avait condamné Madame [J] à lui payer la somme de 1243,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2024, Madame [J] n’ayant pas pour autant repris le paiement régulier des loyers courants. L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)”. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, l’absence de paiement du loyer constitue en conséquence un manquement contractuel grave du locataire. De même, le défaut récurrent de paiement des loyers ou l’irrégularité du paiement des loyers établis depuis plusieurs années constituent un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En l’espèce, il convient de relever que si deux commandements de payer ont été délivrés à Madame [B] [V] épouse [J], à ce jour, suivant décompte arrêté au 13 novembre 2024, le compte locatif est débiteur de 80,82 euros, mensualité de novembre 2024 incluse. Le tribunal relève par ailleurs que le compte locataire fonctionne désormais quasiment régulièrement. En conséquence, s’il convient de constater des manquements graves et renouvelés de Madame [B] [V] épouse [J] en matière de règlement des loyers et charges, le solde débiteur du compte locatif d’un montant de 80,82 euros est de nature à tempérer grandement la gravité de la faute. Aussi, Madame [X] [L] épouse [Z] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux. II - Sur la demande de condamnation au paiement Madame [X] [L] épouse [Z] produit un décompte arrêté au 13 novembre 2024 qui justifie que la dette est d’un montant de 80,82 euros à cette date, mensualité de novembre 2024 incluse. Madame [B] [V] épouse [J] n’ayant pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 80,82 €.

III Sur les demandes accessoires Madame [B] [V] épouse [J] supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [L] épouse [Z] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Madame [B] [V] épouse [J] sera condamnée à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE Madame [X] [L] épouse [Z] de sa demande de résiliation judiciaire de bail ; CONDAMNE Madame [B] [V] épouse [J] à verser à Madame [X] [L] épouse [Z] la somme de 80,82 € au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 13 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ; CONDAMNE Madame [B] [V] épouse [J] à payer à Madame [X] [L] épouse [Z] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [V] épouse [J] aux entiers dépens ; DEBOUTE Madame [X] [L] épouse [Z] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE