Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02824 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFKP

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[V] [B] [L] [R] épouse [B]

C/

[C] [W] [G] [P] [W]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Janvier 2025

à Me Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [V] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [R] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [W], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

Mme [G] [P] [W], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [C] [W] et à Madame [G] [X] épouse [W] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7], à [Adresse 6]) par contrat du 7 mars 2015 prenant effet au 1er avril 2015, renouvelable par tacite reconduction par période de trois ans et moyennant un loyer initial de 930 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2023, reçue le 8 août 2023, Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] ont donné congé à Monsieur [C] [W] et à Madame [G] [X] épouse [W] avec effet au 31 mars 2024 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989, leur notifiant également l’existence de leur droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 345 000€.

Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] se sont maintenus dans les lieux après le 31 mars 2024.

Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] ont donc fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] par acte du 10 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - prononcer la résiliation du bail de Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] sur la base du congé donné par les bailleurs le 4 août 2023 dont accusé de réception du 8 août 2024, à effet du 31 mars 2024 ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W] et de Madame [G] [X] épouse [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les locaux loués conformément aux dispositions de l’article 61 à 66 de la loi 91 650 du 9 juillet 1991 et des articles 194 à 208 du décret n°92 755 du 31 juillet 1992 ; - Condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation effective du bail dans la mesure où les locataires se maintiennent indûment dans les lieux ; - Condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; - Condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - Ordonner l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Après renvoi, à l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance en précisant n’avoir reçu aucune acceptation de l’offre de vente, ni contre-proposition.

Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] ont comparu en personne, ont précisé qu’ils souhaitaient acquérir la maison raison pour laquelle Monsieur [W] avait fermé son entreprise individuelle afin du trouver un contrat de travail à durée indéterminée et pouvoir faire une offre d’achat n’ayant pas les moyens financiers d’acheter la maison au moment où le congé leur a été notifié.

Ils ont en outre déclaré avoir demandé le dossier de diagnostic technique par courrier du 30 septembre 2023 aux bailleurs et indiqué qu'ils contestaient le prix de vente de l'immeuble litigieux.

Monsieur [C] [W] a envoyé une note en délibéré reçue au greffe du Tribunal Judiciaire le 24 janviers 2025. Cette note en délibéré n’ayant pas été autorisée, sera déclarée irreçevable.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITE DU CONGE : Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur justifiant de sa décision de reprendre ou de vendre le logement peut donner congé à son locataire et, comme c’est le cas en l’espèce, “lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de

vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.” En l’espèce, Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] ont adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2023,recue le 8 août 2023, un congé pour vendre le logement occupé, avec offre de vente et précisant les conditions de vente, à Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] avec effet au 31 mars 2024, indiquant le prix de vente envisagé, soit 345 000€ payable soit au comptant soit par l’intermédiaire d’un emprunt.

Le congé reproduit également les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lesquels indiquent les conditions de l’offre de vente au profit des locataires.

Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] ont sollicité uniquement dans le délai de deux mois la communication du “dossier de diagnostique technique” par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 septembre 2023.

Il est constant par ailleurs qu’aucune offre d’achat n’a été formulée par Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] dans le délai légal de deux mois de la délivrance du congé pour vendre.

Les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoient expressément qu’à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] aux fins de reprise du logement pour vente, régulier en la forme et au fond, sera en conséquence validé avec effet au 31 mars 2024.

Le bail étant en conséquence résilié par l’effet du congé venu à échéance au 31 mars 2024, Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur expulsion sera ordonnée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] seront par ailleurs condamnés solidairement à compter du 1er avril 2024 à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de lieux caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] soutiennent que depuis le 1er avril 2024, date de la résiliation du bail par l’effet du congé, le maintien dans les lieux de Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] leur a causé un préjudice étant dans l’incapacité de vendre leur bien du fait de son occupation par les défendeurs.

Cependant ils ne justifient d’aucun refus d’achat compte tenu de l’occupation des lieux, ni de

promesse d’achat sous condition suspensive de la libération effective des lieux, en outre toute vente reste aléatoire, il convient en conséquence de débouter Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] ont dû engager des frais irrépétibles pour assurer leur défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge, aussi Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour vente concernant un une maison à usage d’habitation située [Adresse 8] ([Localité 3] délivré à Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] par Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2023 reçue le 8 août 2023 avec effet au 31 mars 2024 ;

DIT en conséquence que le bail est résilié depuis le 31 mars 2024 et qu’en conséquence Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [G] [X] épouse [W] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] de toute demande plus ample ou contraire et notamment de leur demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire .

LE GREFFIER LE JUGE