Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 4]

NAC: 5AC

N° RG 24/03223 - N° Portalis DBX4-W-B7I-THYW

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[T] [Y]

C/

[H] [M]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Janvier 2025

à M. [T] [Y]

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, PremièreVice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

ET

DÉFENDEUR

M. [H] [M], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [Y] a donné à bail à Monsieur [H] [M] un appartement à usage d’habitation meublé (n°23) situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) par contrat du 13 juin 2019 renouvelable par tacite reconduction par période d’un an et moyennant un loyer de 510 euros, provision pour charges comprise. Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Monsieur [T] [Y] a donné congé à Monsieur [H] [M] avec effet au 12 juin 2024 aux fins de vente sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [H] [M] s’est maintenu dans les lieux après le 12 juin 2024 comme en atteste notamment le constat établi par commissaire de justice le 13 juin 2024. Monsieur [T] [Y] a donc fait assigner par acte du 8 août 2024 Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond. Aux termes de l’assignation, il a sollicité de : - déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 16 février 2024 avec effet au 12 juin 2024 ; - déclarer Monsieur [H] [M] occupant sans droit ni titre des locaux litigieux ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ; - fixer au montant du loyer et des charges en vigueur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [M] à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de son départ effectif des lieux et le condamner au paiement de ladite indemnité d’occupation qui sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ; - condamner Monsieur [H] [M] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du congé, du procès verbal de constat, de la convocation à l’état des lieux de sortie et de l’assignation.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [T] [Y] a comparu en personne et a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Monsieur [H] [M], assigné par acte de commissaire de justice délivré le 8 août 2024 en son étude, n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA VALIDITE DU CONGE : Conformément aux dispositions de l’article 25 - 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire, comme c’est le cas en l’espèce, le bailleur justifiant de sa décision de reprendre ou de vendre le logement peut donner congé à son locataire selon les modalités suivantes : “Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] a fait délivrer à Monsieur [H] [M], par acte de commissaire de justice, le 16 février 2024 un congé pour vente du logement occupé avec effet au 12 juin 2024.

Le congé reproduit par ailleurs les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 repris plus haut.

Monsieur [H] [M], âgé de moins de 65 ans pour être né le 12 décembre 1989, n’est pas locataire protégé et n’a formulé aucune contestation eu égard audit congé.

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [T] [Y] aux fins de reprise du logement pour vente, régulier en la forme et au fond, sera en conséquence validé.

Le bail étant en conséquence résilié par l’effet du congé venu à échéance au 12 juin 2024, Monsieur [H] [M] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion sera ordonnée. Monsieur [H] [M] sera par ailleurs condamné à compter de la date du présent jugement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de lieux caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du procès verbal de constat en date du 13 juin 2024 et de l’assignation.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour vente concernant un appartement à usage d’habitation meublé (n°23) situé [Adresse 1], [Adresse 8]) délivré à Monsieur [H] [M] par Monsieur [T] [Y] suivant acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2024 avec effet au 12 juin 2024 ;

DIT en conséquence que le bail est résilié depuis le 12 juin 2024 et qu’en conséquence Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [Y] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser à Monsieur [T] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] au paiement des dépens de la procédure en ce compris le coût du procès verbal de constat en date du 13 juin 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.