Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00651 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWWH

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

S.A. ASSEMBLIA, rep/assistant : Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [P] [X], Monsieur [F] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 janvier 2025

A : Me Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 janvier 2025

A : Me Karine ENGEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA dont le siège social est 14, Rue Buffon 63000 CLERMONT-FERRAND pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Me Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [X] 32 rue Jeanne d'Arc Appt 112, 1er étage 63000 CLERMONT-FERRAND non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [Y] 32 rue Jeanne d'Arc Appt 112, 1er étage 63000 CLERMONT-FERRAND non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 juin 2021, à effet au 29 juin 2021, la SA Assemblia a donné à bail à M. [F] [Y] un logement situé 32 rue Jeanne d'Arc - 1er étage - appartement n°112 à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 666,25 euros, provision sur charges comprise.

Par avenant en date du 6 octobre 2022 et prenant effet rétroactivement à la date du 1er octobre 2022, Mme [P] [X] a été rattachée au contrat de bail initial.

Le 30 mai 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.573,90 euros.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée de la situation de Mme [P] [X] et M. [F] [Y] le 16 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la SA Assemblia a fait assigner Mme [P] [X] et M. [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois, - ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à lui payer solidairement les sommes suivantes : * 5.873,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, * 800 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 août 2024.

Lors de l’audience, la SA Assemblia maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 novembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.646,66 euros.

Un procès-verbal d’accord a été remis par la SA Assemblia lors de l’audience, en date du 7 novembre 2024, lequel ne comportait pas la signature de l’un des défendeurs, raison pour laquelle le juge des contentieux de la protection n’a pas pu l’homologuer. Ce dernier prévoyait la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 185 euros par mois avec le solde à régler le 36ème mois. A défaut de paiement de l’une des échéances, la résiliation du bail était prévue à la date du 30 juillet 2024 et l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 790 euros.

Mme [P] [X] et M. [F] [Y], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que le couple a 4 enfants à charge et que les difficultés de paiement sont en lien avec la suspension des droits CAF et France Travail, elle-même liée à des difficultés rencontrées dans la délivrance de leurs titres de séjour.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA Assemblia a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [P] [X] et M. [F] [Y].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [P] [X] et M. [F] [Y] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Assemblia produit un décompte arrêté au 14 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.646,66 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Assemblia est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [P] [X] et M. [F] [Y] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

La SA Assemblia justifie avoir régulièrement signifié le 30 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.573,90 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 30 juillet 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Assemblia que Mme [P] [X] et M. [F] [Y] ont repris le paiement du loyer courant et que la SA Assemblia a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement, ce qui ressort notamment de l’accord qui n’a pas été homologué par le juge.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [X] et M. [F] [Y] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 30 juillet 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [P] [X] et M. [F] [Y] seront occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA Assemblia, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [X] et M. [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse sera alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SA Assemblia, en l’occurrence la somme mensuelle de 790 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Mme [P] [X] et M. [F] [Y], qui succombent à l’ instance, devront supporter la charge in solidum des dépens. Ils devront également payer une somme de 200 euros au bailleur sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23 juin 2021 entre la SA Assemblia et Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à compter du 30 juillet 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à payer solidairement à la SA Assemblia la somme de 6.646,66 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 185 euros et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance Mme [P] [X] et M. [F] [Y] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 6.646,66 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 30 juillet 2024 et Mme [P] [X] et M. [F] [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [P] [X] et M. [F] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 32 rue Jeanne d’Arc - 1er étage - appartement n°112 à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à la somme mensuelle de 790 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CODAMNE in solidum Mme [P] [X] et M. [F] [Y] à payer à la SA Assemblia une somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [P] [X] et M. [F] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 30 mai 2024 ainsi qu’à la CAF,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA Assemblia du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection